東李、浮山后、松嶺路……青島高端住宅新片區崛起，人們買房更關注產品力
發布時間：2022-03-17 20:37:12
文章來源：大眾報業·半島新聞
近年來,隨著社會經濟的發展及二孩、三孩政策的變化,高端改善類房源為越來越多的人群所追求。數據顯示,高端住宅類房源的銷售量持續走高。縱觀島
近年來,隨著社會經濟的發展及二孩、三孩政策的變化,高端改善類房源為越來越多的人群所追求。數據顯示,高端住宅類房源的銷售量持續走高。縱觀島城數十年的商品房發展歷史,高端住宅市場的走向呈現出從前海一線往內陸轉移的特征,近年來誕生了浮山后、松嶺路、東李等高端片區；人們對房源的需求,不再僅限于產品類型,開始更多關注產品力和品牌力。而房企在開發產品的時候,也緊跟市場腳步,在戶型和產品的打造上,更多專注于購房者的體驗感。
數據：高端樓盤成交量飆升，需求持續走高
近幾年,高端住宅的需求量持續走高。據卓易數據統計,2021年1~12月,島城新建商品房累計成交金額約2446億元,成交面積約1614萬平米,成交套數為140438套。從新建商品住宅單盤全年銷售業績來看,排在銷售額度前10位的樓盤,多數為高端住宅產品,且多為大面積段產品。其中,僅嶗山區就有5個高端產品入圍,占比達50%,包括大云谷金茂府、銀豐玖璽城、海信君瀾、佳源華府和融創嶗山壹號院,這幾個項目的成交均價基本在4萬元/平米~8萬元/平米之間,而且多為大戶型產品,套總價多為500萬元以上,甚至1000萬元以上。除此之外的5個項目,有4個來自西海岸的原膠南,其中融創影都學府、靈山灣壹號也均為高端住宅產品,前者套總價在400萬元以上,后者套總價在200萬元以上。
今年1~2月,島城新建商品房成交13608套,成交面積155萬平米,成交金額228億元。從新建商品住宅單盤銷售業績來看,排在銷售總額前10位的也有一半左右為高端樓盤。包括嶗山區的魯信海曙云霞、大云谷金茂府、佳源華府、海信君瀾以及西海岸融創影都學府等。
版圖：從依賴海景到內陸化，新片區不斷崛起
島城開始有高端住宅,主要從上世紀90年代開始,一直到2010年前后的20年間,島城的高端住宅主要依賴海景。從早期的五四廣場、八大關周邊,因坐擁浮山灣,別墅和洋房的單價高達十幾萬元甚至幾十萬元。再到后來的麥島開發、嶗山“四姜一灣”的建設過程中,以海信、海爾等本土房企為主的高端住宅開始崛起,獨棟別墅造價上億元,珍稀的大戶型山景、海景洋房也基本在上千萬元。
但當主城區的海岸線往東再無多少發展空間時,高端住宅市場開始“內陸化”。首當其沖的便是嶗山區松嶺路沿線,早年的上實海上海、新華錦愛丁堡、海信都市果嶺已為這條道路奠定了高端住宅集聚區的調性。今年2月,嶗山區在城市更新的城市建設三年攻堅行動動員大會上表示:未來3年將集中發力推進株洲路兩側及張村河兩岸區域的開發建設,包括舊城舊村改造、市政設施建設、地鐵建設及公園建設等。這意味著,張村河與松嶺路并界的“十字”處,或是未來嶗山區的重點發展區域。而鑒于目前融創嶗山壹號院、魯信地塊的高端定位,以及周邊華潤萬象匯、三甲公立醫院的落定,這個片區有望成為島城下一個“新貴”片區。
與此同時,近兩年來,浮山后的高端樓盤也不斷崛起,大云谷金茂府、華新園東宸府、遠洋萬和公館等一系列產品迅速鋪開,將片區洋房均價直接提至4萬元/平米以上。目前,片區內在售的金地華章、大云谷金茂府以及即將上市的青啤地塊,將成為未來浮山后逐鹿的重點區域。
值得一提的是,東李片區經過十多年蝶變,如今已從剛需板塊晉級高端改善板塊。在歷經兩年多無甚地塊上市后,今年的東李迎來全面開花時代。綠城春溪云廬、綠城錦上月鳴、森林公園、萬竹云峰、華新園石牛山項目、海創惠水路南項目等紛紛上市,借助當地配套的不斷完善,這些項目的銷售均價也不斷上漲,吸引了眾多高端改善類需求的目光。
市場：別墅洋房幾近絕跡，多為混合高端住區
近年來,由于主城區土地日漸稀缺,一些優質地段商業地塊的容積率也不斷提高,別墅和洋房幾近絕跡,真正低密度的純高端住宅產品已越來越罕見。取而代之的大多是洋房搭配小高層或高層產品的混合高端住宅區。
例如位于松嶺路的嶗山壹號院項目,容積率雖僅有1.89,但開發的產品也是洋房和小高層的搭配。同樣位于松嶺路的奧園翡翠云城,容積率為2.25,產品融合了洋房、小高層和高層。位于浮山后片區的大云谷金茂府,容積率則高達4.38,開發的產品均為高層住宅,面積段在119~165平米。同樣位于老四方的綠城和錦誠園,也受限于3.5的高容積率,只能建設高層住宅。
有業內人士指出,一般來說,容積率在2.0以下的地塊,才有可能開發出低密度的產品。但據克而瑞數據統計,2018年~2020年,嶗山區共成交商住用地建面123.8萬平米,平均容積率高達3.5,容積率在2.0以下的地塊,僅有10.5萬平米,占比僅有8%。“2021年至今的兩次集中供地,嶗山區成交商住用地建面51.5萬平米,其中2.0以下容積率的僅有3.3萬平米,占比進一步下降到6%。高端住宅云集的嶗山區都如此,更不用提其他區市了。”該業內人士表示。
需求：產品力要高，戶型、園林、物業成重點
高端住宅市場正迎來它的“春天”。克而瑞數據通過數據監測發現,目前島城高端住宅的購買主力人群為35~45歲的中青年,正呈現出年輕化的特點。除了對社區硬件高配的要求,他們對產品力的要求也不斷提高。
不久前,一專做高端品質住宅的品牌房企曾對全國近2萬名業主及3000多名非業主進行了調研,了解人們的真實需求。他們發現,人們對戶型有了更高的需求,不僅要求南北通透,更多需要動靜分離,家庭共享空間及私人空間都要有所強化；同時,對于廚房和衛生間的設置,也更多傾向于放在便于消殺的位置,以保證家庭人員的安全與方便。
當然,除了戶型,不少房企還發現,人們開始追求全齡化的社區配套以及健康態的園林景觀。兒童游樂場所、年輕人的運動場地、老年人的健身場所等的建設,增強了人們的居住體驗。同時,園林打造的景觀大堂、山水庭院,也讓業主歸家時更有詩意。以融創嶗山壹號院為例,在景觀大堂西側打造了一個沉浸式的自然式山水庭院,既有觀賞性,又有其功能性。讓業主可以置身其中,體驗園林的意境。
同時,高端購房者對于產品裝修的檔次、物業的服務水平也有了更深的認識。格調、品位、個性逐漸開始引領市場。而優質的物業服務水平,對于房產的升值十分重要,所以,用什么樣的物業,也成為這部分人選房的一個重要考慮。
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