舊改，一直是樓市中重要的變數。
(相關資料圖)
伴隨著舊改的關鍵詞，往往是好地段、體量大、配套完善、價格有競爭力。
說白了，舊改一旦能孵化成功，殺出來的融資商品房往往能卷到這片區域。
舊改最大的問題就是慢。
現在，房企做舊改就像以前打魔獸刷副本，每關都有個S級的Boss守著。
終于等到商品房要入市的時候，一看“我去，魔獸都要停服了...”
去年末，我們統計了十幾個可能會在2023年入市的舊改，像冼村、新市頭、雙沙、南浦等等。
無一例外，他們上半年全都鴿了。
于是，2023年接近過半，我們重新整理了一份大家關注度比較高，問比較多的幾個舊改項目聊聊近況。
這一批舊改都很可能在年內入市，不少已經出了戶型，只等預售證、土地證了。
有珠江新城的Last Dance，另類小清新的羅邊，準備投票推平的鶴洞...
花樣很多，慢慢看。
冼村舊改
由于辦公室在獵德附近，我每天上班都會經過冼村舊改。
眼看著它有一會，沒一會的施工，確實挺唏噓的。
作為一個2015年正式全面啟動，總投資高達150億的舊改，因為各種原因，推進得比較慢。
不過有一說一，隔壁安置房亮燈的村民，是越來越多了。
今年，融資區終于有了眉目。
3月份，保利以協議出讓的方式，拿下兩宗建設用地，據說準備年內就動工。
項目命名為保利天御，計劃建設3棟54F的超高層住宅，產品定位豪宅，戶型建面約240-450㎡。
按照20萬+的吹風價來算，上車價要接近半個小目標，瞄準的是城市塔尖人群。
作為珠江新城最后一個住宅新盤，保利天御不太缺客戶，稀缺性就是價值的體現。
入市可能性☆☆☆，關注度☆☆☆☆☆，影響力☆☆☆☆☆
新市頭舊改
案名為方圓濱江壹號，是一個位于客村的超小型舊改。
項目占地僅有2.7公頃，規劃了7棟34-39層的高層住宅，包括回遷房、政府安置房以及商品房。
其中，商品房住宅主要在A1#、A2#兩棟，貨量只有280套。
目前，透露出的戶型有建面約93平-104平2+1房兩廳兩衛、107平三房兩廳兩衛以及132平四房兩廳兩衛。
項目最大的優勢是望廣州塔+客村地鐵站旁邊，通勤和景觀都不錯。
廣州塔，從來不缺爆點，旁邊的樓盤一樣。
項目吹風11萬/平，上車價估計在1000萬左右。
不過，內部比較復雜，有底商+回遷房+政府房源，對于1000萬+的客戶來說，私密性不夠。
四季和頌賣的不錯，可能更加給開發商帶來了信心。
280套左右的貨量，開發商不急，反正等風來。
這個盤，造勢造了兩年多，要怎么賣只取決于開發商對市場的研判。
入市可能性☆☆☆☆☆，市場關注度☆☆☆，影響力☆☆☆
雙沙舊改
上一個巨無霸舊改萬科黃埔新城入市后，市場反響還不錯，不由得讓大家期待雙沙舊改的入市。
然而，以雙沙合作方合景、天倫的財務實力，沒法獨自推進舊改。于是，他們找來了知識城做大股東。
三家開發商都需要商品房快速入市回血，所以項目年內跑出來問題不大。
雙沙位于老黃埔的中心區域，向西走一點是文沖，向東走一點是廟頭。
公共交通上，擁有13號線雙崗站以及5號線東延線雙沙站雙地鐵配置。
值得注意的是，雙沙有好幾塊居住用地可以南向望江，這是很多老黃埔舊改沒有的。
這也是一個巨無霸項目，建新總建筑面積近240萬平，勢必會沖擊整個老黃埔市場。
不要忘了，建面570萬平的黃埔新城，還在賣第一期組團！還有城投入主后的廟頭，也在搶時間。
這幾個大型舊改，估計能打架好幾年。
整體來看，雙沙位置更好，還有江景+雙地鐵，定位肯定會比幾個盤要高一點。
雙沙定價肯定是會鉆，城光漲價后和臻瓏府星航之間的空子。
部分望江組團，估計會和內部不望江的組團拉開價差。
在廣州城區，南向望江=貴。
入市可能性☆☆☆☆，市場關注度☆☆☆☆，影響力☆☆☆☆
鶴洞舊改
這么多年來，由于不少留守戶沒有簽約，鶴洞舊改一直推進不順利。
4月份，鶴洞村準備強勢推進這一難題，投票強制收回土地，拆除建筑。
鶴洞舊改體量不大，如果一切順利，商品房年內能跑出來。
鶴洞舊改位于鶴洞大橋橋腳，廣鋼和廣船的中間，一江之隔就是海珠。
廣船均價都已經賣到8萬+，甚至有大戶型賣到了10萬+，廣鋼的朗閱也賣到了7萬/平。
鶴洞，這個比較偏精品的項目，論居住、江景打不過廣船，論配套打不過廣鋼，要想打廣船和廣鋼，只能從價格上下手了。
要知道，今年荔灣芳村特別卷，14個新盤嗷嗷待哺，鶴洞想分一杯羹，不容易啊。
入市可能性☆☆☆，市場關注度☆☆☆，影響力☆☆
小坪舊改
這個是老熟人了，項目案名為佳兆業城市廣場。
從2020年籌備入市到現在，融資一期組團已經封頂了，項目還沒開盤。
下面這張圖，是我們在去年5月踩盤時候拍的...
主要原因還是佳兆業沒錢，拿不到土地證和預售證。
項目首期戶型為建面約79-123平的3-4房，吹風價5.5-6.5萬/㎡。
小坪舊改屬于泛白云新城板塊，但其實離白云湖很近。
相對白云湖，小坪的位置更好、有地鐵、有學校，還是一個大片區的舊改推進，但想在如今的市場，賣到6萬+，屬于是在夢里了。
現階段，3.5-4.2萬/平的白云湖和7-8萬/平的白云新城，樓市去化表現算不上優秀，佳兆業想賣得好，也只能被迫卷。
小坪舊改的體量有大約9000戶，還是舊改孵化的，價格上能做比較大的浮動，有戰略空間。
近期，有粉絲在群里爆料：“小坪已經復工了”
現在就看佳兆業能不能咬咬牙，把土地證和預售證啃下來了。
入市可能性☆☆☆☆，市場關注度☆☆☆☆，影響力☆☆☆☆
羅邊舊改
案名為星河·盛世錦城，這個項目前兩天聊過，就不展開太多了。
總結一下，拿了土地證，融資區項目突破正負零，展示中心也搞得差不多了。
已經接近拿證，很有可能是這一批里最快開盤的項目。
相對于創新城其它的越秀新盤，羅邊舊改距離7號線板橋地鐵站更近，低密度+低樓層的居住舒適度要更好，教育配套上則要稍微弱一點。
這個項目離還沒開盤的星匯錦城很近，有粉絲評論說：“這是錦城之戰，盛世錦城VS星匯錦城！”
值得注意的是，羅邊有個融資地塊的容積率甚至只有2.09，在一堆容積率4-5的糙漢舊改里，是個罕見的小清新。
羅邊也沒什么產業任務，現階段創新城吃好琶洲、大學城、萬博的外溢，就夠這幾個盤活的滋潤了。
一句話，好好賣樓。
入市可能性☆☆☆☆☆，市場關注度☆☆☆☆，影響力☆☆☆
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