深圳會“救市”！但請各位多點耐心，樓市不是一下子就能站起來的                        
                                      
                        
                							
                            發布時間：2023-06-16 14:07:19					
                            文章來源：一萬間合伙人
                      
                

                        
                
                        	這2周，“救市”又被重復提前，究其原因，還是現在樓市負面情緒日益嚴                        
                

						
						
                
           					 
                這2周，“救市”又被重復提前，究其原因，還是現在樓市負面情緒日益嚴重，以及有權威媒體暗戳戳地放出“一線城市可能會有放松預期的樓市政策”的消息。
                雖然一萬間作為一個從來追不上熱點的房地產平臺，還是想蹭蹭熱點余溫，聚焦深圳，預測一下深圳是否真的會有“救市政策”，如果“救市”對深圳有什么影響。
                NO.1

                【資料圖】
                深圳會“救市”嗎？
                現在“救市”的聲音很多，這是市場急需尋求改變的信號。
                一萬間認為最早六月底，最遲七月中下旬，中央會有明確的“救市”信號。
                知名投行高盛也預期，7月份左右，我們的樓市救市措施就會出來了，而且力度非常之大，暗示這次的力度將超過2015年，堪比2008年的4萬億！
                大佬發聲，直接讓房地產股出現了大漲的情況。
                這說明什么？說明大家其實對樓市，對中央都是有信心的。
                “救市”會發生，只是時間問題！
                但是深圳會怎樣跟進，何時跟進，很難預估。
                一方面是現在的深圳官方對樓市的態度還是比較曖昧不清，另一方面一線城市，特別是深圳，作為樓市風向標，一舉一動都要考慮到影響，寧肯步子慢一點，也不能帶亂節奏。
                不過一萬間認為深圳今年下半年必定會有“救市”動作，同時一萬間也預估，部分小放松，小“救市”行為，比如“降低首套剛需首付”這些，深圳不會明確發布文件，但是會在操作窗口放寬。
                比如“二手房貸款不看指導價”就沒有明確的文件流出，但是多家銀行操作窗口直接執行。
                不論何時深圳“救市”，一萬間始終認為現在已經是深圳樓市房價低谷，且議價空間大的最后時間段了。
                那么深圳會出臺怎么樣的救市政策呢？
                之前一萬間就發布過預測，2023的深圳，會低調的放松。現在一萬間依然也堅持這個觀點。
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                而且深圳“救市”會從解決“沒信心、沒錢、沒名額”三大核心問題上下手，如
                1，降低剛需首套首付、降低賣房改善的換房客首付
                2，推行認房不認貸
                3，放寬限購條件，如社保年限等
                4，放寬限售時間，如從五年限售到三年，甚至兩年
                在這樣的政策實施下，必定會有一批剛需購買力被集中釋放。
                當量起，樓市信心自然會提振，這對于深圳樓市是一個良好發展的循環開端。
                而關于最近網傳“深圳要放開部分關外片區限購”，一萬間認為實行的可能性不大。
                因為深圳一直在主張，縮短深圳東西部發展的差距。
                如果關外片區放開限購，那么熱錢只會進一步涌入西部，更拉大發展差距，不利于深圳整體發展。
                從另外一個角度看，部分關外片區放開限購，會引發片區內業主吐槽甚至抵制。
                NO.2
                “救市”后的深圳樓市會怎樣
                當深圳啟動“救市”后？走向會怎樣？
                一萬間預計是短期內，樓市成交會上漲，但是價格依然會混戰一段時間。
                而這段時間是近2年內的樓市打折最大空間。
                因為前面我們說了，“救市”政策會釋放一批購買力，樓市成交量會迅速起來，當量起，樓市信心自然會提振。
                這就是樓市復蘇的的一個良好開端。
                那么價格會不會起來呢？
                一萬間認為是會在消耗了一批東部片區的剛需盤庫存后，新房價格會緩慢起來，操作依然是先收回折扣。
                這個時間點快則在國慶假期后，慢則在2023年年底。
                而且我們可以確定的是，無論如何，明年新房價格會比今年提高一點，這個從今年年初深圳第一批土拍的時候，就已經錨定了。
                對于二手房， 前期情況不樂觀。
                如現在的掛盤量持續走高，截止現在（6月）深圳共有54236套二手房在售，較于今年1月底（3.5萬套），增長了近55%。
                而且在二手房指導價“架空”后，5月深圳成交二手房源里，仍有34.5%低于參考價成交，沒有預期中的向好；
                這種情況在深圳“救市”初期依然會持續一段時間，因為二手房面對的壓力是限價新房+保障房的雙重圍攻。
                二手房情況變好的時機，一萬間覺得是在新房量價齊起的時候，這個時候市場基本企穩，樓市信心恢復。
                但是一萬間認為這個時機出現的時候，可能部分二手房賣家態度會比較強硬，因為急賣、心態不穩的業主，在現在，或者政策放松初期就已經出手了。
                NO.3
                深圳樓市信心，其實還在于經濟
                最近一萬間接觸的購房者或者粉絲，心態其實是看低樓市的。
                他們對于樓市是否能“救”起來，其實不關心，他們更關心的是現在買房是否更便宜，以后賣房是否能保證不虧（其實更想說能否漲。）
                當他們出來看房，他們認為現在樓市不好，新房應該降價出售，但是往往他們會失望而歸，因為現在新房基本的只有小折扣，但沒有不會降價。
                深圳購房政策依然是一線里面最嚴格的，社保時間、首付成數、限售年限等，還是卡得死死的。
                當購房者認為市場已死，可以揮刀砍價的時候，總有幾個顯眼包新盤出來拉起市場（開發商）預期。
                比如，2023年才過去半年，新房市場就跑出了9次不錯的開盤成績。
                溪山君樾、會展灣雍境花園、超核中心潤府、越秀潮樾府等新盤的開盤成績都超過了六成，并且在開盤后，網簽備案的比例也相當迅速。
                這9個項目當中，其中有3個均價達到10萬+/平，甚至還有日光的。
                深圳新房不降價，是誰在托底？除了限跌令，還有深圳強大的經濟底氣。
                2022年，是全民抗疫的一年，深圳GDP總量雖然不敵上海、北京，但是增速3.3%，為四個一線城市之首。
                而且今年第一季度，深圳的GDP增速持續上升，高達6.5%，依然領先一線城市和眾多強二線。
                在當下的慢周期，深圳仍然保持著相對高的經濟增速，一是高新產業仍然能打，二是比亞迪得到了新能源的巨大紅利。
                總體來說，深圳城市的基本面沒有下行，反而在逆勢上升。
                而且雖然年初有數據顯示，深圳人口有所流失，但是細究會發現戶籍人口增長了27.08萬，非戶籍人口下降了29.06萬。戶籍定居人口的增長，反而增加了有效購房需求。
                這就是深圳樓市托底的底氣，也是一萬間一直跟粉絲說趁現在行情不好買房的底氣。
                NO.4
                房地產市場企穩還需一些耐心
                房地產市場企穩還需一些耐心，這個觀點是《經濟日報》發出的聲音，同時它還說：
                “房地產也該過一下苦日子了。”
                “相比起讓一線城市放松限購，還是琢磨一下怎樣讓爛尾樓復工，讓剛需買得起房，讓改善換得起房，比較現實。”
                這是實話。
                就拿“保交樓”來說，喊了一年，各種金融政策扶持，成績也不盡如人意。
                截至今年5月份，全國1114個保交樓項目的交付率僅僅為34%（百年建筑網最近公布），而口號喊得最響的河南，整體的交付率卻只有11%。
                “保交樓”不能順利完成，對于樓市信心恢復是有極大的阻礙的。
                所以“救市”的一個關鍵點是救開發商。
                一萬間認為救開發商關鍵是取消或者暫停“三條紅線”。
                很多人認為去年年底的“金融十六條”，讓三道紅線政策自動取消，事實上三道紅線并沒有取消，在房企融資上依然卡脖子。
                拿開這個“卡脖子”的三條紅線，給房企一定的時間和融資寬限，以應對債務、資金、信用、交房等危機，同時也能讓房企，擴大投資（拿地），平衡供需。
                另外在房企拿地上面，給與稅費免減。不僅可以減少房企經營、投資成本，還可以讓購房者獲得購房低成本的銀實惠，刺激住房需求，恢復市場信心，可謂是利市利企。
                一舉多得。
                千方百計推進保交樓，如期、保證質量地完成房屋交付有助于恢復各方對房地產市場的信心。
                一萬間認為這個是官方“救市”繞不開的點。
                NO.5
                一萬間建議
                對于購房者來說，也不妨給樓市一點耐心。
                因為促進房地產市場企穩復蘇的各項政策持續產生效果，需要時間。
                4月份、5月份較第一季度出現一定回落，屬于正常的調整期，大家也不必恐慌。
                深圳作為一線城市，有大量的優質人口和強大的經濟實力作為底氣，無論政策如何變化，深圳樓市始終能堅挺，差別就在于剛需盤能否快速去化。
                對于買房，只要你不是短期投資客，現在就是不錯的上車時機！
                有粉絲曾經問過一萬間一個很經典的問題“深圳不能炒房，那么為啥還要買深圳的房子。”
                一萬間的回答是：
                “現在深圳在大力發展保障房，對沖商品房，但是你愿意一輩子在深圳租保障房嗎？”
                							 							 
							
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