“利潤王”中海地產(chǎn)罕見利潤下滑，曾大肆溢價拿地至成本上升
發(fā)布時間：2022-04-07 14:19:47
文章來源：信息新報
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文|天一
在其他民企受資金危機(jī)支配時，背靠央企有融資便利的中海地產(chǎn)頻頻出手拿地?cái)U(kuò)大規(guī)模，而其凈利潤下降的原因，或許與其近年來頻頻溢價拿地有關(guān)。
近日，中海地產(chǎn)發(fā)布了2021年業(yè)績報。
報告顯示其去年增收不增利，利潤率及凈利率都大幅下滑，且已經(jīng)連續(xù)兩年沖擊四千億門檻都未成功。
被稱為“利潤王”的中海地產(chǎn)，其實(shí)早幾年與萬科等房企同為第一梯隊(duì)，且因?yàn)槠淅麧欘~常年霸榜一度成為業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，但自其業(yè)務(wù)重組后由于增速緩慢，而被踢出了第一梯隊(duì)。
或許心有不甘，在如今行業(yè)下行，民企自救都來不及的大環(huán)境下，背靠央企擁有融資便利的中海地產(chǎn)頻頻溢價拿地?cái)U(kuò)張規(guī)模，多次拿下地王。
但也因此，其一度引以為傲的凈利潤在五年內(nèi)首次出現(xiàn)了負(fù)增長，但即便如此中海也并未停止，或許對于融資及資金其并不擔(dān)心，但一再被擠壓的利潤空間，卻可能讓中海“利潤王”的帽子戴不穩(wěn)了。
【增利不增收，凈利率連年下滑】
3月31日，中海地產(chǎn)發(fā)布2021年年報。
據(jù)年報顯示，中海地產(chǎn)2021年?duì)I收錄得為2422.4億元，同比增長30.4%，其中商業(yè)物業(yè)收入51.7億元，同比增長17.4%；歸母凈利潤401.6億元，同比減少8.54%；凈利潤率23.54%，同比下降了7%。
銷售數(shù)據(jù)方面，2021年中海地產(chǎn)系列公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額3695億元，同比增長2.4%，
整理來看，中海地產(chǎn)交出的這份成績，在如今行業(yè)下行，房企紛紛暴雷的大背景下可以說相當(dāng)漂亮了，然而在這份漂亮的業(yè)績下，卻是一度被業(yè)內(nèi)稱為“利潤王”的中海地產(chǎn)，近五年來的首次年度凈利潤出現(xiàn)下滑。
可見中海地產(chǎn)受2021年行業(yè)整體下行的影響并不小。
值得一提的是，中海地產(chǎn)2021年及2020年的銷售目標(biāo)都定在了4000億，但2020年實(shí)際完成率為90.18%，而2021年實(shí)際完成率為92.38%(港元計(jì)算則目標(biāo)完成)。也就是說，中海地產(chǎn)連續(xù)兩次沖擊四千億門檻卻都失敗而歸，如今“增收不增利”的中海地產(chǎn)，真的還能穩(wěn)坐“利潤王”的寶座嗎？
從數(shù)據(jù)來看，造成其如今增收不增利的原因，或許是因利潤率大幅下滑有關(guān)。
年報顯示，中海地產(chǎn)利潤率由去年的30%下降至今年的23.54%。
而從近年其凈利率的表現(xiàn)來看，也是早已出現(xiàn)下降。其中2018年到2021年年末，中海地產(chǎn)凈利率別為27.2%、26.1%、25.7%、16.6%。也就是說，其凈利率已經(jīng)連續(xù)四年出現(xiàn)下滑，且在2021年下滑最為嚴(yán)重。
【“利潤王”增速緩慢掉出第一梯隊(duì)】
雖說中海地產(chǎn)出現(xiàn)凈利潤下滑，增收不增利的情況，但能夠被冠與“利潤王”這頂帽子，其之前最輝煌時的發(fā)展必然成績斐然。
早前，中海地產(chǎn)其實(shí)與萬科為同級別龍頭企業(yè)，稱雄房企第一梯隊(duì)，往下才是恒大、碧桂園等房企，但相比起來中海更為低調(diào)。
曾經(jīng)的中海地產(chǎn)，毛利率水平十多年保持在33%-35%之間，一度成為行業(yè)標(biāo)桿，也因此中海被業(yè)內(nèi)冠予“利潤王”的稱號。
同時，由于中海的人才培養(yǎng)能力極強(qiáng)，也被國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)稱為“黃埔軍校”。
然而比起“利潤王”這個稱號，“黃埔軍校”的由來卻多少有些心酸。
從2013年開始，中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組后，因其發(fā)展速度緩慢而被踢出了第一梯隊(duì)。但即便如此，其利潤依舊名列前茅，所謂懷璧其罪，這樣能夠保證利潤的好辦法，自然被業(yè)內(nèi)對手們所覬覦。
據(jù)悉，萬科首先發(fā)起了著名的“海盜”計(jì)劃，也就是利用高薪從中海挖人。隨后，龍湖、碧桂園等一眾激進(jìn)房企也都紛紛效仿從中海挖人，也因此，中海成為了業(yè)內(nèi)的“黃埔軍校”。
或許是意識到了自身發(fā)展較為緩慢，又不甘心落后，為了重回第一梯隊(duì)，中海自2018年開始激進(jìn)拿地。
【頻頻高溢價拿地，成本支出走高】
在其他民企受資金危機(jī)支配時，背靠央企有融資便利的中海地產(chǎn)頻頻出手拿地?cái)U(kuò)大規(guī)模，而其凈利潤下降的原因，或許與其近年來頻頻溢價拿地有關(guān)。
據(jù)年報顯示，2021年中海地產(chǎn)系列公司新增土地儲備98宗，權(quán)益購地金額人民幣1610.2億元。其中，集團(tuán)新增土地儲備57宗，權(quán)益購地金額人民幣1297.5億元。
而在2019至2021年間，中海新增土地儲備的每平方米均價就已經(jīng)在逐漸走高，均價分別為1.03萬元、0.99萬元及1.28萬元，并且成本多占銷售均價40%以上。
同時，因?qū)覍乙鐑r拿地，中海在近幾年也多次拿到“地王”。在去年3月，中海就曾以25億拿下鄭州北龍湖新地王。
據(jù)悉，在2021年，中海地產(chǎn)有23宗地塊為底價或低溢價獲取，占全年成交地塊宗數(shù)40%，下半年成交地塊中有近50%是底價或低溢價成交。
對于頻頻拿地的原因，中海地產(chǎn)表示：“去年下半年不僅出現(xiàn)了機(jī)會，另外在回報率上也是這幾年比較出色的，對未來的利潤都形成了很好的支撐。”
但持續(xù)走高的拿地成本，終究會影響利潤空間，而今年“增收不增利”的結(jié)果，也是其大肆拿地的后遺癥。
近日，中海地產(chǎn)在成都首批集中供地中，獲得的三宗地塊全部來自高新區(qū)和天府新區(qū)，成交總面積約229.3286畝，僅次于成都城投置地，并以56.51元的出讓金，成為拿地金額最大的房企。
也就是說，即便業(yè)績出現(xiàn)下行，行業(yè)寒冬持續(xù)的情況下，中海地產(chǎn)依舊并未打算收手。不過以其背靠央企，擁有融資便利的背景下，想必也不會太在意，但持續(xù)的高價拿地影響利潤的同時，“利潤王”的帽子怕是也戴不穩(wěn)了。 【投稿、區(qū)域合作請郵件 信息新報 3469887933#qq.com24小時內(nèi)回復(fù)。】
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