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中國金茂高質量發展：銷售回款“雙千億” 資金杠桿率與融資成本持續下降

發布時間：2020-08-31 11:12:27 文章來源：中國網財經

自2018年邁入千億房企陣營后，中國金茂持續保持著高質量的穩健增長。8月25日，中國金茂發布了2020年中期業績報告。數據顯示，金茂2020年上

自2018年邁入千億房企陣營后，中國金茂持續保持著高質量的穩健增長。

8月25日，中國金茂發布了2020年中期業績報告。數據顯示，金茂2020年上半年合同銷售金額為1028.7億元，首次半年突破千億大觀，同比增長31%。其回款金額也于7月19日超過1000億元。

從行業橫行對比看，保持安全增長的中國金茂，同樣實現了高質量的增長，在行業中拿到了“三個第一”：即上半年銷售額增幅位居TOP15房企中名列第一，住宅銷售單價保持在2萬元+水平，在TOP12房企中排名第一，品牌價值連續7個季度行業排名第一。

中國金茂總裁李從瑞表示，中國金茂堅持雙輪兩翼的發展戰略，預計在未來三年每年保持20%-30%左右的穩定增長率，并于2022年實現年度簽約額3000億元，持有面積200萬平方米，年度持有物業收入50億元。在城市運營上，2020年-2022年，中國金茂計劃實現城市運營對于60%的新增土地儲備貢獻率，并在2023年后成為品質城市引領者。

“七升兩降”描繪房企可持續優質發展曲線

在實現銷售、回款的“雙千億”佳績的同時，中國金茂實現了行業排名、毛利率、歸母凈利潤、城市運營項目銷售貢獻率、產業簽約導入數量、客戶滿意度、一二線土儲比例七個核心數據的上升，以及資金杠桿率和融資成本兩個關鍵數據的下降。可以說，“七升兩降”描繪出了一條房企的可持續優質發展曲線。

截至2020年6月30日，中國金茂的行業排名從2019年末的TOP18躍升至TOP12，展示了“雙千億”金茂的增長速度。疫情之下，中國金茂為何能實現如此高的增長?公司營銷總經理李峰在接受媒體采訪時曾提到了三個要點，分別是產品和服務卓越，受到業內廣泛認可;布局以一二線核心城市為主，客戶財富分配比較好;營銷反應迅速反應，線上售樓、移動案場、總裁直播等創新帶貨方式多管齊下。

銷售金額和行業排名上升的同時，中國金茂的增長質量也在不斷提升。今年上半年，中國金茂的毛利率為35%，較2019年底上升3個百分點，歸母凈利潤較2019年提升2%。有分析認為，房地產市場經過20余年的市場化發展，毛利率逐漸下降，并回歸制造業水平將是整個行業面臨的趨勢。然而，中國金茂努力克服外部環境影響，保持了如此高的毛利率水平，實屬不易。

此外，中國金茂的產業導入能力也在提升。2020年上半年，中國金茂來自城市運營項目的銷售額貢獻率提升至21%，新簽約產業合作商135家、產業庫數量達近千家。中國金茂高級副總裁宋镠毅在出席業績發布會時透露，城市營項目毛利普遍高于二級招拍掛項目，隨著兌現業績能力持續提升，公司發展潛力可見一斑。

中國金茂不斷提升的，還有物業服務客戶滿意度提升。2020上半年，中國金茂物業服務客戶滿意度達到87分，達到行業領先水平，服務更受業主贊譽。據了解，今年疫情期間，金茂物業針對業主生活需求推出多項疫情專項服務，蔬菜配送、快遞到家、便民理發等，在確保社區安全的同時保證業主正常生活的便利。對于金茂物業未來的發展，李從瑞寄予了厚望，認為未來幾年可能會按照30%到50%的速度增長。

在上述7個關鍵指標實現上升的同時，中國金茂的資金杠桿率與融資成本出現下降。2020年上半年，中國金茂資金杠桿率從2019年的74%下降為69%，持續位于行業安全穩健范圍內。一直保持低成本融資優勢的中國金茂，2020上半年繼續擴大這一優勢，平均借貸成本已低至4.68%。有業內人士分析稱，目前，銀行等機構會對中國金茂這種資質較好的國企具有傾向性，這是金茂所獨有的優勢，這種優勢在目前的融資環境中更加得以凸顯。據了解，中國金茂上半年發行的25億人民幣中期票據3年期利率3.1%;22億人民幣中華大廈CMBS3年期利率低至約2.65%。

“長效、優質、可持續”，優質產品力獲認可

實現“七升兩降”安全穩健增長同時，中國金茂上半年在銷售額增幅、銷售單價、金茂府品牌價值上，接連榮獲了“三個第一”的行業排名。探析中國金茂的發展模式，其長效、優質、可持續的特點值得業界關注。

長效穩定，體現在中國金茂銷售金額和排名近幾年的接連躍升上。2020年，中國金茂半年銷售金額就突破1000億元，而過去三年的年度銷售金額復合增長率超過52%，在TOP20中位居前列。行業排名方面，2020年上半年，中國金茂行業排名為TOP12，2018年和2019年底則分別為TOP24和TOP18。

優質是中國金茂的底層基因。中國金茂秉持高端品質地產定位，持續布局長三角、珠三角、環渤海、華中、西南等區域，多個產品均實現了實現開盤熱銷，在所在城市引領市場。今年上半年，金茂府系產品代表深圳龍華金茂府熱銷35.9億元，南京河西金茂府四開四罄;城市運營項目蘇州張家港智慧科學城半年完成43.5億元銷售額，無錫江陰霞客島生態城首開600套售罄。報告顯示，在上海、北京、杭州，中國金茂的單城半年銷售額均已超過100億元;至今年7月，金茂在長沙的銷售額也突破了100億元。

中國金茂發展的可持續性，還體現在充沛且優質的土儲方面。上半年，中國金茂新增土地儲備583萬平米，85%位于核心一二線城市。截至2020年6月30日，中國金茂總土地儲備達到9068.8萬平方米。此外，作為支持金茂可持續發展的“第二曲線”，城市運營今年也在持續為金茂提供發展力量。目前，中國金茂總計管理著23個城市運營項目，將為金茂的可持續發展提供穩定的優勢土地。李從瑞在業績發布會上強調：“城市運營慢慢會成為擴土儲的主流渠道，到2022年占比要到60%，到那個時候我們對招拍掛按照市場節奏在比較低的點去獲取優質土地，就更加能夠做到游刃有余。”

全年銷售目標已完成超六成，2000億目標有保障

據了解，中國金茂2020全年的銷售目標是2000億元。截至2020年7月31日，公司累計已完成簽約銷售金額1243億元，年度目標完成率超過62%。

中國金茂認為能夠實現2000億元目標的底氣，還來自于下半年全國多個核心城市逐步入市全新府系項目、全新城市運營項目，這都將持續給金茂帶來穩健增長的銷售和回款。

作為中國金茂的“王牌”產品，金茂府系今年下半年將有三大新品陸續入市，分別是北京頤和金茂府、太原龍城金茂府、青島大云谷嶗山金茂府。據了解，金茂府府系產品連續七個季度成為蟬聯房企產品品牌指數第一。而在城市運營領域，下半年，中國金茂在三亞、福州、杭州等地，仍將陸續推出城市運營新產品，在為城市賦能同時，也為金茂帶來業績增長。

資本市場機構一致看好金茂今年的業績達成，以及未來的持續增長。統計顯示，截至2020年8月，總計32家券商覆蓋中國金茂，其中中金、花旗、高盛、興業、海通、華創等券商給予中國金茂買入建議。

華創證券看好中國金茂發展的原因，主要系匠心產品金色十足，城市運營風華正茂;光大證券表示，中國金茂具備獨特的內生增長潛力，中期內業績彈性有望回升。

而興業證券則在研報中提到，中國金茂未來三年銷售規模將保持高速增長，在當前土地儲備充足的情況下，金茂放緩招拍掛拿地，降低杠桿水平增厚安全墊，同時通過城市運營及時補充土儲，上半年城市運營轉化占比達四成，土地成本亦具備顯著優勢。鑒于此，興業證券維持中國金茂“買入”評級，目標價7.20港元，與8月26日的收盤價相比還有較大的上漲空間。

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