前幾天發了一個LPR最新報價的動態，結果引來很多人的私信和評論，從咨詢的問題來看，大家對房貸利率要不要轉化為LPR還是一知半解，甚至有些網友的理解是完全錯誤的。

今天，就把房貸利率和大家關心的問題從原理到實際的影響給大家說清楚，希望對大家有所幫助。

房貸利率轉換政策是在2019年12月底，由《中國人民銀行發布〔2019〕第30號》公告開始的，該公告明確表示，在2020年3月1日至8月31日期間，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換。

中國人民銀行公告〔2019〕第30號

對《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》文件(后文簡稱30文件)，很多房貸一族表示，每個字都認識，就是不知道說的是什么意思!其實，這也說明了的大家在房貸方面知識的欠缺。

房貸要不要轉化為LPR?如何轉化?那些人需要轉化?轉化后對購房一族還貸會有那些影響等問題?

要回答上述一系列的問題，那么你只要搞清楚房貸利率改革的背景，以及30號文件出臺的目的，就知道你的房貸利率該不該轉了。

所以，我們先從房貸市場的背景開始。

一、房貸改革的背景

新政策出臺的背景是為了落實中共中央政治局4月19日召開會議，該會議強調，貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，這只是市場利率改革對房地產市場的影響。

而新政策的主要目是提高貨幣市場的傳導效率，降低企業的融資成本，引導資金進入實體經濟，增強貨幣政策對貸款利率的引導作用。

個人住房貸款利率作為貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從以前的貸款基準利率轉換為LPR。隨后，央行宣布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。

二、房貸利率換錨正式實施

8月25日，中國人民銀行25日就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜發布公告。該公告稱，為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益。

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，房貸利率換錨正式啟動，這意味著從這天開始，個人住房貸款利率會逐漸與基準利率脫鉤，改為與LPR(貸款市場報價利率)關聯性浮動。從此，房貸利率在沒有央行基準利率的說法。

三、中央銀行30號文件公布，重點解決存量貸款利率轉軌的問題

從自2019年10月8日起開始新發放的商業貸款就已經與LPR進行掛鉤了，那么在10月8日之前已經拿到商業貸款和2020年1月1日已經簽訂合同(按照銀行基準利率)還沒有拿到貸款用戶，就是所謂的存量用戶。

而2019年12月28日，《中國人民銀行發布的第30號》公告主要解決的存量的問題，即2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)，在2020年1月1日以后，金融機構也不會與客戶簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

而此次存量轉軌的問題在3月1日正式實施，8月30日結束，在這期間，金融機構要與客戶就定價基準裝換條款進行協商，客戶可以將房貸利率轉變為LPR加點形成利率，也可以轉換為固定利率，但是，是否選擇轉軌的機會只有一次。

從這一點可以看出，中央銀行把是否轉軌主動權給了客戶，客戶可以根據自己的情況來選擇轉化或者不轉。

但是，對于此項政策，大多數房貸一族根本就搞不懂是怎么回事，所以，對于房貸利率到底轉還是不轉也是無從下手。

其實，總體來說，這次的轉軌對房貸一族的影響也是極其有限，從短期來看，房貸定價利率轉軌將會是一個非常平滑的過度，房貸利率總體上將會保持穩定。

從房貸利率的定價來看，之前的基準利率和LPR報價利率基本沒有多大區別的，以前的房貸利率=基準利率*(1+浮動系數)，而現在則是，房貸利率=LPR+浮動加點。

從這兩種房貸利率的形成過程來看，兩者其實都是浮動的，唯一的區別就是基準利率惡和LPR更新評率不同。

歷年央行公布的房貸利率

央行公布的基準利率從2015年以后到現在，基本上五年就沒有變過，因此，這就給大家形成了一種錯覺，認為基準利率是固定的，而事實上，從之前的央行公布的利率來看，實際上也是浮動的。

而現在把央行公布的基準利率改成LPR(貸款市場報價利率)后，其實現在的利率轉換只是基準利率換成了LPR而已，而這次的換錨，主要給變的是LPR形成機制和更新頻率不同而已。

LPR由各報價行按公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式報價，由全國18家銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。

相比一萬的央行基準利率，沒有固定的更新時間，而LPR則是由固定的更新時間，也就是每月20日，而房貸轉軌之后，重新報價周期基本上是固定的，你可以選擇1年期一報價。

總體上來說，轉前和轉后不會有太的影響，而真正有意義的是LPR的長期走勢，如果LPR在未來一段時間走低，那么房貸利率是下跌的，反之則增加。根本不是網上那些大V、公知所說的，房貸的轉軌是房奴們解放自己的唯一機會。

所以，對于那些房貸還有四五年就還清的人，無論利率高低，轉不轉都幾乎沒有影響，因此，這些人就不要在糾結到底是轉還是不轉，其實，轉和不轉幾乎沒有區別。

而那些房貸是10-30年的客戶，就要慎重考慮轉軌的問題，由于這類客戶的房貸周期長，到底要不要把房貸利率轉為LPR，就要判斷未來幾十年的LPR整體走勢。

LPR是作為市場報價利率，每個月都會進行一次報價，所以，基本上都是浮動的，從理論上來看，如果LPR在未來一段時間走低，那么轉軌將會給你節省一部分的房貸成本，如果LPR走高，當然也會增加你的房貸成本。

但是，從中國經濟的發展趨勢、國家的宏觀經濟政策和房地產市場定位，以及結合最近幾次的LPR報價來看，LPR大幅上升的空間非常小，而下行的空間還是比較充裕。

貸款市場報價利率(LPR)走勢圖

如果你對未來的LPR走勢做出錯誤的判斷，即該轉時候沒有選擇轉，那么你很可能在未來幾十年都會被套在高利率房貸上，長期承擔房比較高的房貸成本。

四、相對于貸款時機的選擇，房貸利率轉軌對房貸成本的影響比較小

從房屋貸款的成本來看，房貸總成本=貸款金額*貸款利率*貸款期限+還款方式+貸款方式。

除去房屋商品的屬性，真正影響你貸款成本是房子作為金融產品的屬性(也可以稱之為金融屬性)，即與買房子相關的按揭貸款。

影響房貸的因素主要是4個，分別是貸款金額，貸款期限，還款方式和貸款方式。

而這4個指標當中，有兩個因素，房貸金額和房貸利率是你沒法控制的，有三個因素是你完全可以控制的，比如貸款期限，貸款方式和還款方式。

在兩個不可控制的因素中，你能貸多少款，與你自身還貸的能力相關，也與金融機構能給你審批額度有關，在貸款金額方面，大多數情況下，金融機構是擁有主動權的;而貸款利率大多數時候則與貸款時機有關。

例如，在2009年，由于08年全球金融危機的影響，金融機構和很多房地產商都進行過不同程度的打折銷售，力度最大房貸利率可以下浮30%，而當時的銀行公布的房貸利率是5.94%，如果這樣的貸款利率，在下浮30%，那么真實的房貸利率就是4.15%(5.94%-5.94%*30%)，而在08年或者10年買房的人，貸款利率都有不同程度的打折現象，而這樣的貸款利率甚至遠遠低于從2015年央行公布的貸款基準利率4.9%。

在2019年7月份網友自爆的貸款利率

如果你是在2019年買房的用戶，那么就沒有那么幸運了，房貸利率基本上在6%左右。

或許大家對于6%貸款利率和4.41%(4.9%基準利率打九折)沒有什么概念。我們可以給大家舉一個例子，同樣是貸款100萬，還款期限選擇30年，同樣的還款方式和不同還款方式之間的區別。

房貸利率是6%情況下，等額本金還款法和

房貸利率是4.41%情況下，等額本金還款

上面的數據如果列舉出來，相信大多數人都看的懂，我就不做過多的解釋，只做一個簡單的總結。各位貸款買房的人，還是現實點，多研究一下房地產市場，多注意貸款利率

，少聽那些所謂房地產專家的毒雞湯，他們號稱，房貸你從銀行貸款拿到成本最低的貸款，一定不要提前還貸。我只想說的是，利息雖然低，但是，如果貸款額度大，對中產階級而言，利息照樣是你不可承受之痛。

說完了兩個沒法控制的因素，我們在看看三個你完全可以控制的因素中，也可以理解為你可以選擇的因素，貸款期限，貸款方式和還款方式。

三個可以選擇因素，就要看你懂不懂，如果你懂，給你也會節省很多的成本，如果你不懂，那么就給你當初魯莽的行為買單吧。

網友留言

很明顯，這位網友就是一個外行，根本搞不清楚等額本息和等額本金的區別。他這種說法對嗎?你不能說是錯，因為，只要是貸款，如果你每次都還款，利息肯定會越還越少。但是，如果你把等額本息還款法和等額本金還款法相比，那么你就是一個冤大頭，具體原因，參考上面等額本金和等額本息還款法所支付利息對比。

作為一個普通消費者，我希望大家明白一個道理，從房貸實踐中表明，金融機構作為一個盈利性組織，唯一的目的就是利益最大化，對于我們普通用戶來說，它不是一個完全值得信任的機構。因為，如果你沒有特殊要求，他們大多數都會建議你選擇等額本息還款!道理非常簡單，你選擇等額本息還款法，他們賺的更多!

而這次央行對房貸利率轉軌，影響的就是房貸利率。2009年買房和2019買房，你從銀行能拿到貸款利率差別是比較大的，6%貸款利率和4.41%貸款利率，所支付的貸款成本就是幾十萬的差距，這就是我所說的，真正實質上影響你貸款成本已經在簽訂貸款合同的那一刻已經決定了。

而這次的房貸利率的轉軌，相比買房時機的選擇，影響真的非常有限。從《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》公告給出轉軌方式來看，如果你的房貸利率是5.39%，如果要轉化為LPR報價利率。

2019年12月發布的5年期以上LPR報價

如果你選擇在2020年3-8月之間任意時點轉換，所加的點數均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定。從這點來看，既然LPR已經固定了，那么影響你加點正負和加點多少的其實是你的原始貸款利率。

也就是說，如果的原房貸利率是在5年期房貸基準利率4.9%上浮10%，那么你的房貸利率就是5.39%(4.9%×(1+10%)=5.39%)，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%，那么你的加單幅度就是0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)

如果的原房貸利率是在5年期房貸基準利率4.9%上浮30%，那么你的房貸利率就是6.37%(4.9%×(1+30%)=6.37%)那么你的加單幅度就是1.57%(6.37%-4.8%=1.57%);如果是4.9%上浮40%，你的房貸利率就是6.86%，相應的加點幅度就是2.06%，其他加點幅度和這上面相同。

上面兩種情況都是加點為正的情況，那么什么樣的情況下加點幅度為零或者加點為負值呢?

其實，這個很好理解，只要你的房貸利率和2019年12月發布的5年期以上LPR報價4.8%相同，那么加點幅度就是零。

如果你的房貸利率小于4.8%，就會形成加點為負值情況，例如你的房貸基準利率4.41, 也就是房貸基準利率打九折 (4.9%×(1-90%)，你的加點幅度就是負0.39%(4.41%-4.8%=-0.39%)。

由此可見，房貸利率完全取決于原始房貸利率，你原始房貸利率比較高，那么你相應的加點幅度就比較高，如果你的原始房貸利率比較低，那么你的加點幅度會出現零或者加點幅度為負值的情況。

如果你把房貸基準利率轉為LPR報價，那么你在下一個定價周期就會轉化為LPR+加點幅度，加點數值在合同剩余期限內固定不變。大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日，如果你的個人住房貸款原合同期限30年,已經還貸了5年，剩余期限為15年，2019年12月發布的5年期以上LPR報價4.8%，你在2020年3月30至2020年8月31進行了轉化，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，你的原始房貸利率是5.39%，那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日期間，執行的利率水平仍然是5.39%(4.8%+0.59%，和原始的房貸利率數值相同，只是計算方式不同)。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推，直到貸款合同結束。

需要大家注意的是，本次舉例的LPR重新定價周期是1年，這也是銀行規定的最低定價周期，當然，你也可以和金融機構約定2年、3年和更長的定價周期和定價日，我個人建議大家還是選擇一年為定價周期。

也就是說，你的房貸在轉為LPR之后，你的房貸利率就是成為了LPR+加點幅度，真正影響你下一年度還貸的是定價日前一個月的LPR報價，如果它下降了，那么你房貸利率相應的也就下跌了，反之也是一個道理。

五、我個人還是建議大家將房貸基礎利率轉為LPR報價利率

首先，從理論上來說，LPR上漲和下跌都有可能。從目前世界上發達國家的經驗來看，利率下行是必然趨勢，有些國家甚至出現了負利率。而我們國家的利率還處在高位，根據國內實際經濟形勢及房住不炒的政策，LPR在未來一段時間還是有比較大的下行空間。

當然，LPR絕對不會出現大幅度的暴漲暴跌，最有可能情況是小幅度的震蕩下行，所以，大家不要擔心因為LPR大幅波動影響還款的金額，

其次，既然是貸款市場報價利率化改革，當然是越改越好，哪有越改越差的。更何況，從此以后，大多數人的房貸都是LPR報價利率。

據中國人民銀行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問表示，自人民銀行在2019年8月17日發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告以來，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。

對于還有幾年就還清的用戶，轉不轉都無所謂了，而對于一些貸款周期比較長的用戶來說，我還是建議大家把房貸利率轉換為LPR,并且把重新定價周期約定為1年。

當然，上面也只是個人的一些觀點和建議，上文對大家關心的一些問題也說清楚了，大家可以根據自己的實際情況來做相應的對策。

標簽： 房貸