(資料圖片)
最近有社交平臺上出現了“負首付”買房的帖子，消息一出立刻引發了網友的圍觀。
業內人士指出，“負首付”并非新鮮事物，實際上是通過做高評估價格，從銀行獲取更多貸款。25日，中新經緯了解到，有中介公司已通知員工，不允許向客戶宣傳“零首付”“低首付”等。在房地產市場遇冷下，賣房新招不斷，而“負首付”到底是餡餅還是陷阱？
驚現“負首付” 有中介公司緊急通知
“最新筍盤，負首付50萬元搞定。”在某社交平臺上，出現了不少疑似房地產中介的人士發帖，稱可以“負首付買房”。
一則發布于4月22日的網帖顯示，深圳羅湖一套520萬元的房產可以貸款570萬元，也就是說首付不僅不用“自己掏錢”，還可以從銀行多貸走50萬元。25日，中新經緯試圖聯系發帖人，但在平臺上已經無法搜索到該帖子。
當日，中新經緯以客戶身份咨詢深圳市的一位房產中介，據其透露，公司已經對員工進行通知，不允許宣傳“零首付”等，“要求我們不能發這樣的廣告”。當被問到如果客戶提出這樣的需求后，能否做“負首付”時，該中介稱，不能做，只能按照規定做事。
也有深圳的中介稱，仍可以做到“負首付”。該中介介紹，2020年時深圳房價比較高，有些片區漲到每平方米8萬-9萬元，現在有的已經降到5萬-6萬元，可以利用這個空間做高評，“房子價格高一些，銀行就能多貸款，你的首付就能低一些”。
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，“負首付”不是新事物，業內稱之為“高評高貸”。“負首付，就是房屋市值500萬，很可能評估出800萬，從銀行貸款出70%也就是560萬，相當于購房者還可以從銀行拿出60萬首付。”
據他介紹，“高評高貸”也叫做倒拿錢、零首付、低首付，是指銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評就是高評估值，高貸就是高貸款額。里面涉及陰陽合同、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質上是赤裸裸的違法。
2017年9月29日，住建部、人民銀行、原銀監會聯合發布《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》規定，銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。
張大偉稱，現階段的“高評高貸”采取陰陽合同的方式實現目的，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網簽合同網上備案，“陰合同”則代表真實的房價，以“陰合同”的房價實際成交，以“陽合同”的房價獲取高額貸款。
銀行工作人員：不會批貸
銀行是否會通過此類貸款？
中新經緯以客戶身份咨詢建設銀行(行情601939,診股)深圳市羅湖區一支行，該行工作人員表示，正常情況一手房都是要付首付的，一般由開發商收首付，還要交押金。首套房首付三成，二套房五成。如果中介說開發商可以墊付首付，具體情況還要咨詢開發商，“提醒您謹防詐騙”。
“沒有這回事”，深圳市一位中國銀行(行情601988,診股)的個貸經理介紹，購房者需要按照一定比例來支付首付款，零首付、負首付和開發商墊付首付都是嚴令禁止的。
上述個貸經理強調，銀行不會批這種貸款，本身就是一種不合規的操作，中介沒有對購房者進行正確的引導。
招聯首席研究員董希淼在接受中新經緯采訪時指出，零首付、負首付對銀行來說政策風險和實質風險都很大，房產抵押作為風險防控的手段，如果評估價虛高其效果可能大打折扣。對個人而言，過度加杠桿將可能引發家庭財務危機。之所以出現負首付的現象也反映出兩個問題，一是銀行信貸投放壓力較大，特別是個人住房貸款增長壓力大；二是房地產銷售壓力大，開發商賣房難。
據媒體報道，近期廣東省惠州市多個樓盤為加快去化，推出力度頗大的折扣甚至零首付購房促銷活動。為規范銷售行為，惠州市惠陽區住房和城鄉建設局于5月20日印發《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付等違規銷售行為。
變相增加購房者負擔
“負首付”“零首付”通常是開發商或中介機構用來吸引客戶購房的一種手段。看似零首付的背后，實則暗藏風險，稍有不慎可能會使購房者深陷債務之中。
“理性算清‘零首付購房’得失賬。” 原浙江銀保監局曾提示道，此類模式下，購房人看似“零首付”購得房產，實際卻因前期人為做高房價、支付中介服務費和稅費等，承擔了遠高于房產實際市場價值的負債，甚至面臨個人信息泄露、涉嫌違法等風險，得不償失。
中新經緯在裁判文書網上搜索發現，有多起關于“零首付”“高評高貸”等引發的糾紛。一起合同詐騙的刑事裁定書顯示，蘇某一等二人在經營佰利通公司從事物業買賣中介服務期間，以高評高貸、低首付甚至零首付購房、為客戶辦理深圳戶口等對外宣傳，吸引客戶。該公司在收取客戶定金、首付款后挪作他用，未全部用于公司與客戶約定的購房事宜。
由于存在定金或首付款被挪用，或高評高貸沒成功，或首付款未湊齊，或未取得房產代售權等情況，絕大多數客戶的購房行為難以完成，與該公司簽訂的購房合同無法履行。經法院查明，共有63名客戶因購房被佰利通公司詐騙定金及購房款共計2648.7233萬元。
廣東省深圳市中級人民法院一審判決蘇某一犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十年，并處罰金人民幣三百萬元；蘇某二犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十四年，并處罰金人民幣五百萬元。二人不服，向廣東省高級人民法院上訴，最終法院駁回上訴，維持原判。
北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受中新經緯采訪時介紹，為了實現“負首付”或者“零首付”，一般開發商會與購房人簽訂兩份合同，而簽訂虛假合同本身就是違法行為，根據《民法典》第一百四十六條的規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，且根據《城市商品房預售管理辦法》第十條，商品房預售合同需要登記備案，簽訂虛假合同則涉嫌沒有如實備案。
“以違法違規的方式向銀行申請貸款屬于違規貸款，銀行經審查發現不會批準貸款，并且可能影響購房人的個人信用；即使銀行批準了貸款，申請貸款的額度增加，增加了購房人的負債成本，返還的本息都會隨之增加，其實加大了購房成本。”王玉臣說。
王玉臣提醒道，“負首付”“零首付”本身涉嫌違法違規，簽訂的購房合同、貸款合同有可能被解除或者認定無效，在實踐中，如果購房合同、貸款合同被解除或者認定無效，購房人不僅會面臨開發商有權不交付認購房屋，不能取得認購房屋所有權的風險，在貸款合同被解除后，還會面對銀行要求提前償還全部貸款的風險。
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