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閩系房企旭輝控股，穩擴張降負債調整組織架構變革

發布時間：2020-08-10 10:04:44 文章來源：長江商報

在業內有黑馬之稱的閩系房企旭輝控股(00884 HK，下稱旭輝)在去年邁入2000億陣營后，通過多元化拿地模式保持增長率、負債率和利潤率的平衡。

在業內有“黑馬”之稱的閩系房企旭輝控股(00884.HK，下稱“旭輝”)在去年邁入2000億陣營后，通過多元化拿地模式保持增長率、負債率和利潤率的平衡。

8月6日，旭輝發布2020年前7個月的銷售業績。今年前7個月，該集團累計實現合同銷售金額約1027.2億元。2019年，該集團合約銷售金額首次突破2000億元。2020年，旭輝集團將銷售目標定為2300億元。據此計算，今年前7個月，該集團完成年度目標約44.66%。是上半年為數不多銷售超千億的房企。

規模擴張的同時保持債務平衡。國際三大評級機構之一惠譽出具信貸特別分析報告指出，自2014年以來，旭輝年均復合增長率達57%，且在擴張過程中凈負債/凈存貨杠桿率一直穩定在45%左右的較低水平。

此外，旭輝不再激進拿地，多元拿地渠道全面開花，通過公開市場、合作并購、舊改和商業勾地四輪驅動，降低拿地成本、提高權益占比來謀求有質量的增長。華菁證券在研報中表示，旭輝2019年新增土地權益占比較2018年同期提升7個百分點至65%。1-5月新增土儲382萬平方米，權益比達74%，較去年全年增長9.5個百分點。

業績保持高增長

作為近年沖規模最快的中型房企之一，旭輝業績保持高增長。2012年到2019年，銷售額從95億增長到2006億，七年間，銷售額增長21倍，年復合增長率高達54.6%。其中，2017年的銷售額增速96.2%，為上市以來最高，并且2017年銷售額突破千億大關。

2019年，該集團合約銷售金額首次突破2000億元，實現合約銷售2006億元，同比增長32%，超額完成年初制定的1,900億元銷售目標，完成率達106%。同時堅持“有回款的銷售”，2019年全年簽約回款率高達92%，同比增長5個百分點，銷售回款較去年仍實現逆勢上升。

從城市看，旭輝合約銷售來源于一二線及準二線城市的占88%;從地域來看，長三角占比48%，環渤海、中西部和華南分別為25%、18%和9%;從銷售均價看，同比增長5%至16,700元/平米。

旭輝控股CEO林峰表示：“2020年，公司將繼續保持謹慎、樂觀的心態，全年推出的可售貨值為3800億元，合約銷售目標2300億元，同比增長15%。“

今年前7個月，該集團累計實現合同銷售金額約1027.2億元。據此計算，今年前7個月，該集團完成年度目標約44.66%，是上半年為數不多銷售超千億的房企。

業內認為，相比2019年已完成的2006億來說，旭輝對銷售目標的制定還是很穩健的。隨著近期疫情防控態勢向好和推盤節奏逐步恢復，2300億最終實現并不難。

規模擴張下，旭輝始終維持穩定的盈利增長和較高的利潤水平，核心歸母凈利潤7年復合增長率達33%。2019年，旭輝實現毛利率25.1%，同比增長0.1個百分點，調整后毛利率為30%;公司核心凈利潤率為12.6%;總利潤90億元，同比增長27%;股東應占核心凈利潤同比增長25%，2019年達到69億元，創歷史新高。

同時，2019年旭輝實現核心ROE(凈資產收益率)24.8%，同比增長1個百分點。上市以來核心ROE平均超過21%。

今年6月，永升生活服務集團有限公司(01995.HK)與大股東旭輝財務并表形成共同體，實行“旭輝+永升”新品牌。旭輝并表永升生活服務在于提升該公司收入，提升該公司毛利率水平，降低該公司負債率，提升該公司現金流狀況，有助于改善該公司報表。旭輝業績會迎來新一輪增長。

多元化拿地提升土儲權益比

在跨過2000億的規模門檻后，旭輝擴儲不再激進，大幅提升拿地權益比。在拿地上采取了“以收定支，嚴控負債”的策略，探索拿地方式多元化，地塊低溢價、高權益。

2019年全年新增土儲權益比為65%，新增貨值并表比例為76%，今年其拿地權益比的上升趨勢更加明顯了。今年前4個月，旭輝一共花了142億元拿了16幅土地，拿地權益比提高至近九成。

旭輝要求2020年-2022年拿地權益比例達到65%-70%，到2022年存量土儲權益比例要達到65%左右;合約銷售權益比未來三年內要從55%升至65%。

國際知名機構野村證券表示，旭輝持有大量一線及二線核心區域的土地儲備，在高銷售現金回流與穩健的土地收購之下，公司可維持高資產周轉模式。富瑞也認為，旭輝在今年前5月儲備了大量優質的高權益土地，將有助于強化公司中期盈利前景。

在拿地上進一步提升自我話語權的同時開拓多元化拿地模式。旭輝集團董事長林中林中表示，旭輝未來一半的新增貨值都要來自于多元化拿地。

2019年新增貨值中，旭輝通過合作并購、舊城改造、商業勾地等多元化手段獲取的占33%。得益于此，公司新增土儲的平均樓板價由2018年的6199元/平降至5425元/平。未來逐步提升至50%，多元化拿地是有效提升土儲的權益比重、降低土地成本的方式之一，確保公司未來幾年毛利率、凈利率的穩定。

2020年旭輝在“多元化拿地”的落實上更進一步。前4個月，旭輝多元化拿地項目多達7個，分別位于上海、青島、長沙、重慶和洛陽，拿地權益貨值占比超過七成，合計新增貨值158億元。其中青島即墨和洛陽的新增地塊為一二級聯動項目，長沙及重慶的項目則通過收并購獲取。

截至2019年期末，旭輝的總土儲面積是6540萬平方米，總貨值9880億，權益占比為65%，土儲規模適當，能夠支撐未來2-3年的發展;2020年可售貨值3800億元，其中89%位于有人口持續導入的一、二線及準二線城市。

穩擴張降負債調整組織架構變革

穩健的債務結構是房企健康發展的基石?？焖匍_疆拓土的旭輝始終關注規模與利潤之間的平衡，堅守“財務鐵三角”的策略。

從2015年到2019年，旭輝經過五年的增長，成功邁進2000億元房企大營，期間公司資產負債率始終維持穩定，凈負債率一直維持在70%以下。2019年末，旭輝總資產3227.0億，總負債2554.8億，資產負債率79.2%，較2018年末下降0.3個百分點。

同時，公司降低融資、拿地成本。2019年全年，公司凈負債率68.5%，加權平均融資成本僅6.0%，在同規模房企中表現出色。凈負債率較低歸功于持續暴漲的少數股東權益。2014年到2019年，少數股東權益增長42倍，年復合增長率111.3%，遠高于同期歸母股東權益25.8%的增長率。

旭輝以多種方式持續優化財務結構。5月27日，旭輝發行2020年第一期公司債券31.2億元，利率最低3.8%。該筆債券利率不僅創下了旭輝公司債發行歷史利率新低，更標志著公司今年進一步降低融資成本、優化債務結構的重要一步。

旭輝控股CFO楊欣表示，今年開年以來，旭輝相繼以較低利率完成數筆融資，相信年內平均融資成本有望進一步走低。他同時表示，旭輝將繼續嚴控債務規模與資金成本，同時不斷優化債務結構，為企業發展“高筑墻、廣積糧”。

今年來，12家房企大手筆調整組織架構，旭輝適應行業變化趨勢，持續推進組織變革、區域深耕。2019年先后成立西南、江蘇區域集團，又在今年初成立華北區域集團，并推動太原城市公司并入西北區域。2019年，旭輝7大區域集團貢獻銷售均超百億元，江蘇、浙江區域集團銷售更突破300億元。同時，區域深耕有效提升了管控效率，節約了管理成本，區域集團的未來增長值得期待。

從目前看，旭輝的人才和組織架構并非是為了轉型需要，而依然是為做強地產主業服務。“旭輝未來幾年的地產主業要保持一定比例的增長速度。隨著主業擴大之后，會沿著縱向的產業鏈和橫向的價值鏈發展房地產+，旭輝至少還要再過十年才會思考第二主業。”在旭輝集團董事長林中的設想里，第二主業至少要有1000億元以上的營收規模。

標簽：旭輝閩系房企

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