融創服務收并購開拓第三方物業
發布時間：2020-08-10 09:57:06
文章來源：長江商報
融創中國8月6日對外發布公告稱，擬分拆附屬公司融創服務的股份于聯交所主板獨立上市。融創服務已有16年歷史，主要從事提供物業管理服務、非
融創中國8月6日對外發布公告稱，擬分拆附屬公司融創服務的股份于聯交所主板獨立上市。
融創服務已有16年歷史，主要從事提供物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務業務。
長江商報記者發現，增長快，是融創服務分拆上市的底氣。數據顯示，2017年、2018年及2019年，融創服務分別實現收入11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復合增長率為59.5%;近三年利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復合增長率為150.7%。據披露信息，融創服務在管建筑面積中有86.2%位于中國的一線及二線城市。
截至2020年5月31日，融創服務合約建筑面積增至2.27億平方米，物業項目達635處，包括 405處住宅物業及230處非住宅物業，在管建筑面積總量1億平方米，覆蓋中國26個省、自治區及直轄市的78個城市。
營收凈利連增三年
融創服務成立于2004年，是融創六大業務板塊之一。根據中國指數研究院的資料，2019年，融創服務的整體增長率(按在管建筑面積、收入及利潤的平均年增長率計算)為104.5%，在大型物業服務企業中排名第一。
融創服務三大業務類型包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務業務。去年，這三大業務為融創服務帶來28.27億元營業收入、2.69億元凈利潤。截至今年一季度，融創服務實現收入7.18億元，利潤為6730萬元。
營收主要來自于對融創業主提供安保、清潔、綠化等傳統物業管理服務，還向房地產開發商提供銷售協助服務、房產中介服務、代理銷售服務等。
從業績來看，融創服務近三年實現了高增長，營收年復合增長率為59.5%，凈利潤年復合增長率為150.7%、毛利潤分別為2.33億元、4.23億元及7.20億元，同期毛利率分別為21%、23%及25.5%。
融創方面稱，看好物管行業未來發展空間，分拆上市可使融創服務借力資本市場不斷提升市場競爭力，還可擁有獨立的融資平臺，直接進入資本市場進行股權及或債務融資，為未來發展提供資金。
收并購開拓第三方物業
背靠融創集團，融創服務的盈利創收，更多來自母公司融創中國主動“輸血”，外拓及盈利能力待提升。為了擺脫對母公司的依賴，融創服務通過收并購開展多元化業態提升自我“造血”能力。
2020年5月，融創服務正式完成對開元物業的收購。這是一家多業態、綜合性物業管理服務商，90.0%的合約建筑面積來源于第三方。在管業態包括醫院、園區、小鎮、銀行、景區、軌道交通、高速公路服務區等，該筆收購進一步鞏固了集團的市場地位，擴大了管理規模，豐富了在管物業類型，并提升項目外拓能力。
據悉，在2017-2019年，開元物業營收分別為5.57億元、7.25億元、8.68億元，基礎物業服務毛利率分別為20.9%、20.8%、19.4%，在管面積分別為2920.4萬平方米、3358.1萬平方米、3658.5萬平方米。如果包含開元物業的營收及在管面積，2019年融創服務營收將高達36.95億元，位居所有上市及已遞表物業公司前列。
融創服務完成對開元物業的并表，融創服務的合約項目數量首次突破1000個，達到1162個，合約面積高達2.27億平方米。在管面積亦首次突破1億平方米大關，為1.01億平方米，在管項目數量達635個。
此外，融創服務將獲得“開元物業”這一具有市場影響力的子品牌。另一旗下子品牌，“環球融創服務”在由商業、寫字樓、酒店、娛樂休閑等業態構成的超大城市綜合體和會議會展服務領域深耕多年。
并表開元物業后，華東地區的占比將快速提升，影響力相對有限的華南、華中地區的在管面積及項目數量也將快速增加，并形成以西南、華北、華東為主要發展區域，并不斷輻射華南及全國的布局。
增值業務增速逐步趕超主業
在三大業務中，增值服務增長尤為亮眼，逐步趕超物業管理服務，擔綱收入主力。
招股書數據顯示，非業主增值服務比重從2017年的47.2%，升至2019年的55.6%，以15.72億元成為2019年收入的重頭;社區增值服務雖占比不足4%，但近三年也是一路飛漲，從不足1億元，增至2019年的1.07億元。
增值服務瓜分了物管服務的比重。2017年—2019年物業管理服務比重持續下降，從2017年的51.7%減少至2019年的40.6%，以11.48億元居于2019收入亞軍之位。
融創表示，非業主增值服務收入的高占比源于業績記錄期間融創集團以及其合營企業及聯營公司合約銷售規模遠大于所交付物業規模，案場銷售協助、咨詢等服務的收入貢獻較多。
現階段物業企業營收與利潤的增加，主要依賴管理規模的提升，即使按照物業服務企業的設想，未來為業主提供的增值服務可以成為收入與利潤的重要組成部分，也需要服務管理規模作為基礎支撐。
國信證券(香港)研究部的報告指出，未來，隨著互聯網應用的進一步推廣以及人均可支配收入的持續增加，增值服務的市場規模預計仍將持續增長。預計2022年增值服務市場的市場規模可達到人民幣8468億元，2017年至2022年的復合年增長率為21.6%，
融創服務計劃將募集資金用于戰略投資及并購機會，以進一步擴大業務規模，鞏固行業地位;另外，還將用于升級智能管理服務系統，拓展社區增值服務，用作營運資金及一般企業用途。
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