合同，是社會經(jīng)濟生活運行過程中必不可少的法律文件，合同糾紛在實踐中層出不窮，涉及的領域也十分廣泛。購買的產(chǎn)品與合同約定有出入該怎么辦？幫賣房子沒簽合同，房子成交后對方不給中介費我該怎么辦？公司搬遷，我能要求經(jīng)濟補償嗎？8月29日半島問法熱線聚焦合同糾紛話題，我們邀請了山東頤衡律師事務所的張薇律師與姜仁俊律師在線與市民互動，兩位律師用專業(yè)的法律知識，回答市民關于合同糾紛方面的提問。

上午9點30分，問法熱線80889800如約開通，市民紛紛來電咨詢。“我是在一名房產(chǎn)中介，平時在抖音等自媒體平臺進行推廣，一位客戶，也是朋友的朋友找我咨詢，想要出售一套房子。”楊先生來電咨詢，因為是朋友介紹，都是熟人，因此沒有跟對方簽訂正式的居間合同。

“我們雙方僅通過口頭和微信約定，若通過我的介紹，成功幫其賣房，則對方向我支付傭金1萬元。”楊某告訴張薇律師，在其不懈推銷下，成功將對方的房屋出售，但是現(xiàn)在的情況是對方一直推諉拒絕支付傭金。“我想咨詢，像我這種情況，我們雙方是否成立合同關系？對方是否應當支付傭金？”

【資料圖】

張薇律師了解情況后表示，“通過您的介紹，雙方雖未簽訂正規(guī)的居間合同，但是雙方通過微信確認了銷售房屋的傭金數(shù)額，且您已經(jīng)成功幫對方銷售房屋，雙方之間的合同關系成立，依法應受法律保護。對方未履行支付傭金的義務，應當承擔相應的違約責任。”

張律師表示，雖然從法律的層面上雙方的合同已經(jīng)成立，但是由于在進行代理銷售前沒有簽訂合約，導致對方扯皮。“所以，還需要提醒您，進行類似活動前一定要簽訂正規(guī)的合同，避免給對方扯皮的機會。”

“我有一處商鋪，跟朋友約定以270萬的價格賣給他，也簽了買賣合同。”就在張律師接電話的同時，姜仁俊律師也接到了市民王先生來電。“只不過對方要求我先把房子過戶給他，對方拿著這個房子去做抵押貸款，將其中的220萬給我，然后剩下的50萬明年再付。”王先生咨詢，對方雖然是自己知根知底的朋友，但是自己想知道，如果這樣操作，自己會有什么風險？

“買賣合同是雙方的合意，對雙方都有約束作用，簽訂買賣合同就表示您對交易方式的認同。在雙方簽訂了買賣合同并登記之后，房子就歸對方所有，因為房子已經(jīng)抵押給銀行，那么就存在一個風險，如果對方?jīng)]有足額支付購房款，那么這種情況之下，房子是很難再要回來的，對方如果無力償還后續(xù)房款，那么您將面臨50萬元尾款無法兌現(xiàn)的問題。”姜仁俊律師提醒，房屋買賣尤其是二手房買賣，應該通過正規(guī)的渠道和流程進行，以免私下交易發(fā)生不可控的法律風險。

合同是經(jīng)濟生活中最基礎、最普遍、最常見的交易工具，被廣泛應用于商業(yè)貿(mào)易、市場活動的各個領域、各行各業(yè)，在確定當事人權利義務、明確各方法律關系、維護當事人合法權益、防范糾紛和法律風險、促進交易雙方互信合作、提高交易效率等方面發(fā)揮難以替代的重要作用。根據(jù)當天接線情況，記者將市民關心的合同糾紛問題進行了整理，供市民參考。

市民來電

問題1：公司總讓加班卻不給加班費，我該怎么辦？

市民王先生2017年入職某公司，擔任操作工。工作期間，公司經(jīng)常會以各種理由要求員工加班，當時承諾完工后會給員工經(jīng)濟補償。可工作這么多年，公司從來沒有發(fā)放加班費。王先生和同事們多次向公司提出過發(fā)放加班費的請求，可公司一直沒有答應。王先生詢問律師自己該如何向公司主張自己的合法權益？

律師說法：根據(jù)《勞動法》的相關規(guī)定，用人單位安排員工加班的，應該支付加班費。王先生的公司存在安排員工加班不支付加班費的情況，王先生可以向當?shù)氐膭趧颖O(jiān)察部門尋求幫助，也可以直接申請勞動仲裁。但需要注意的是，王先生需要對加班的事實、加班時間等承擔舉證責任，如果不能舉證的話，則可能存在敗訴的風險。如果王先生和同事有證據(jù)證明公司掌握加班的相關證據(jù)，則可以申請仲裁機構、司法機關要求公司提供，如果不能提供的話，則可以認定員工加班事實的主張成立。同時，根據(jù)《勞動合同法》相關規(guī)定，未足額支付加班費也是法定可以解除勞動關系的理由，王先生也可以此為由主張解除勞動關系，并主張經(jīng)濟補償金。

問題2：公司要整體搬到外市，是否可以要求公司支付經(jīng)濟補償？

市民張先生在城陽某公司任職多年了，為了工作方便，張先生在城陽買了房子，現(xiàn)在也成了家。近期張先生得到消息，公司因為產(chǎn)能擴大，現(xiàn)有的地方已經(jīng)不能滿足發(fā)展，公司計劃整體搬到濰坊。張先生認為如果公司搬到濰坊，自己的生活將受到極大的影響，詢問律師是否可以要求公司進行經(jīng)濟補償？

律師說法：在企業(yè)搬遷的情況下，如果員工要求公司支付經(jīng)濟補償，則需要以與用人單位解除勞動關系為前提。根據(jù)《勞動合同法》相關規(guī)定，判斷員工能否以企業(yè)搬遷為由主張解除勞動關系并要求支付經(jīng)濟補償金取決于搬遷是否導致勞動合同無法履行。若因企業(yè)搬遷而導致勞動無法履行的，員工可以以搬遷為由解除勞動關系并要求支付經(jīng)濟補償金，否則員工有服從、配合企業(yè)搬遷的義務。張先生的公司如果從城陽搬到濰坊的話，存在被認定為勞動合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，導致勞動合同無法履行的可能。張先生可以與公司協(xié)商解除勞動關系，由公司支付一定金額的經(jīng)濟補償金。如果張先生或公司不愿意協(xié)商，可以考慮解除勞動關系，由勞動仲裁、司法機關裁判公司是否應該支付經(jīng)濟補償金。

問題3：購買的機器與合同約定不一致，應該如何維權？

市民李先生的公司于2021年2月與安徽某公司簽訂合同，采購一臺全自動卷板機。在雙方簽訂的合同中明確約定了卷板機的規(guī)格、型號、質量標準以及卷出的板的尺寸等。合同簽訂后，李先生的公司支付了貨款，安徽某公司也交付了卷板機。可在使用時李先生發(fā)現(xiàn)，卷板卷出來的板的尺寸與合同約定不一致。李先生聯(lián)系了廠家，要求退貨并賠償相應損失，可廠家不承認自己的機器有問題，拒絕退貨。李先生詢問律師自己該如何維權？

律師說法：李先生和安徽某公司對卷板機是否符合合同要求產(chǎn)生爭議的情況下，可以委托具有鑒定資質的鑒定機構對卷板機是否符合合同要求進行鑒定。如果經(jīng)鑒定機構鑒定，卷板機不符合合同的要求，李先生可以與安徽某公司協(xié)商解除合同，李先生返還卷板機，安徽某公司返還已收貨款并賠償李先生的損失。如果不能協(xié)商或者協(xié)商不成的話，李先生可以向法院提起民事訴訟，提交證明卷板機不符合合同約定的相關證據(jù)，通過司法途徑維護自己的合法權益。在此提醒大家，在此類機器買賣中，需要根據(jù)自身的要求，在合同中約定確定、唯一的產(chǎn)品標準，避免雙方當事人對產(chǎn)品是否符合自身要求產(chǎn)生爭議。

問題4：公司以員工轉崗后不能勝任工作為由單方解除勞動合同，是否合法？

市民張女士在某公司任職多年，且簽訂有勞動合同。前段時間公司以張女士業(yè)績考核不達標為由將其轉崗，轉崗后的張女士一時無法適應新崗位，在業(yè)績考核排名末位。公司稱該崗位實行“末尾淘汰制”，以張女士轉崗后不能勝任工作為由單方解除了勞動合同。張女士詢問律師，公司的這種做法是否合理？

律師說法：為了保護勞動者的合法權益，《勞動法》和《勞動合同法》對用人單位單方解除勞動合同的條件進行了明確限定。公司以張女士不能勝任工作，轉崗后仍不能勝任工作為由，解除其勞動合同，應付舉證責任。在企業(yè)內部施行的績效考核標準中，雖然張女士考評結果是末位，但是也不能僅憑該考核結果證明張女士不能勝任工作，不符合單方解除勞動合同的法定條件。“末位淘汰制”也不符合《勞動合同法》規(guī)定的“勞動者不能勝任工作，經(jīng)過培訓或者調整工作崗位，仍不能勝任工作的”情形，因此公司存在違法解除勞動合同的情形。根據(jù)《勞動合同法》相關規(guī)定， 用人單位違反本法規(guī)定解除或者終止勞動合同，勞動者要求繼續(xù)履行勞動合同的，用人單位應當繼續(xù)履行；勞動者不要求繼續(xù)履行勞動合同或者勞動合同已經(jīng)不能繼續(xù)履行的，用人單位應當支付給勞動者經(jīng)濟補償標準兩倍的賠償金。

問題5：出借人明應知借款人從事違法犯罪活動，仍然借款給對方，雙方的借貸合同是否有效？

市民高先生和劉先生是多年好友，去年兩人在一起喝酒時，劉先生稱自己在做高利息的民間借貸，來錢很快。如果高先生有錢可以交給他，他可以按月支付高額利息。高先生雖然知道高利貸是違法的，但還是被高額的利息所誘惑，高先生與劉先生商定，以劉先生借款的方式，將自己的30萬轉給了劉先生，雙方還簽訂了一份借貸合同。開始時，劉先生按約定每月支付高額利息，可過了3個月，劉先生就不再支付利息了。高先生拿著借貸合同找劉先生要錢，李先生卻稱該借貸合同無效，拒絕還款。高先生詢問律師當時簽訂的借貸合同真的無效嗎？

律師說法：根據(jù)相關法律規(guī)定：出借人事先知道或者應當知道借款人借款用于違法犯罪活動仍然提供借款的，人民法院應當認定民間借貸合同無效，該借貸關系不受法律保護。高先生明知借款系用于李先生對外發(fā)放高利貸，屬于違法行為，但仍然向其提供借款，該借款行為在法律上應認定為無效，合同中約定的高額利息也被視為無效。基于高先生和李先生之間的借貸事實，借款人李先生應返還借款本金及按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算的利息，對于其已支付給高先生的高額利息中超過中國人民銀行同期貸款基準利率計算的部分，應沖抵借款本金。對于沖抵后尚欠的本息，李先生還是應予返還。

問題6.早教公司轉讓后陷入停滯，我的錢該怎么辦？

2019年12月，王先生為了孩子向青島某托育有限公司繳納早教課程費用9000元。后疫情爆發(fā)，該公司一直未能履行培訓義務，并且原一人股東在2021年12月將全部股份轉讓給新股東。新股東因教學場地租賃費問題與房東發(fā)生糾紛，導致公司經(jīng)營一直處于停滯狀態(tài)。王先生詢問，自己的錢還能要回來嗎？

律師說法：因場地糾紛導致教育培訓合同無法繼續(xù)履行、合同目的無法實現(xiàn)，雙方之間的教育培訓合同應予解除，青島某托育有限公司應返還未培訓課程對應的費用。教育機構內部的股權轉讓，不應影響機構作為獨立法人對外承擔責任。如果因為機構自身原因，無法繼續(xù)授課導致合同解除的，機構應承擔對應的違約責任。股權受讓人不能以自己與轉讓方之間的合同約定，對抗學員主張權利。在機構承擔責任之后，受讓人可以根據(jù)股權轉讓協(xié)議約定向轉讓人另行主張對應責任。提醒學員家長在報名參加培訓學習前，應當密切關注培訓機構的經(jīng)營狀況，在接受培訓的過程中，注意保存相關證據(jù)；在發(fā)生糾紛后，注意及時維權。

問法感悟

張薇律師

合同是保障各方權益和明確責任的重要工具。為了避免合同糾紛，確保在簽訂合同時能夠保護我方的權益，需要注意以下事項:1.全面了解合同條款。在簽署合同之前，仔細閱讀合同的所有條款和條件。確保你對其中的每一項都有清晰的理解，并在有需要時咨詢專業(yè)法律意見。不要忽視任何細節(jié)，特別是涉及付款、交付、解約和違約責任等方面的條款。2.不要忽視任何細節(jié)，特別是涉及付款、交付、解約和違約責任等方面的條款并明確爭議解決的方式。3.留存好證據(jù)材料。書面記錄可以為爭議的解決提供有力的證據(jù)，微信、短信、通話錄音等證據(jù)可以更好的佐證我們的訴求。

姜仁俊律師

通過今天上午的讀者來電以及自己在律師工作接觸到的當事人，我感覺現(xiàn)在大家已經(jīng)普遍形成了簽合同的理念。但是，對于合同該怎么簽，合同中應包括哪些內容以及需要留意的關鍵點，部分讀者還不是那么重視，甚至找來所謂的“范本”直接使用。作為律師，建議讀者在簽訂合同中，需要根據(jù)交易模式在專業(yè)人士的指導下量身定做適合自己的合同，不要套用所謂的范本。同時，在發(fā)生糾紛后，盡量在專業(yè)人士的指導下，收集證據(jù)，制定維權策略、訴訟方案等，穩(wěn)扎穩(wěn)打，維護自己的合法權益，實現(xiàn)自己利益的最大化。

相關案例

青島某房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司訴由某中介合同糾紛案

基本案情

青島某房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司向一審法院起訴請求依法判令由某支付全部中介費，一審法院認定由某利用中介提供的交易機會、繞開中介私下交易，其行為構成違約，應依法承擔違約責任。由某不服一審判決，提起上訴，并提交證據(jù)證實其另行委托其他中介方簽訂房屋買賣合同，請求駁回青島某房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的訴訟請求。

法院判決

法院經(jīng)審理認為，當事人雙方未簽訂書面中介合同，未對雙方權利義務作出明確約定，未限制由某接受其他中介服務，雙方亦未對中介費數(shù)額達成一致意見。在此前提下，由某通過其他中介方完成涉案房屋交易的行為，不構成所謂“跳單”的違約行為，故青島某房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司要求由某支付全部中介費用缺乏依據(jù)。但青島某房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司前期已為由某提供房源信息、帶看房屋、協(xié)調看房時間等中介服務，付出了一定勞動。最終，法院酌情判令由某向青島某房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付一定數(shù)額費用。

典型意義

近年來，隨著二手房市場交易需求的增加，房產(chǎn)中介行業(yè)迅猛發(fā)展，實踐中“跳單”現(xiàn)象也逐漸增多。所謂“跳單”通常指買受人通過中介方找到房源，或出賣人通過中介方找到買家后，繞過中介方直接進行交易的行為。《民法典》實施后，將違背契約精神的“跳單”行為上升到法律層面進行嚴格規(guī)制，明確禁止“跳單”行為。根據(jù)《民法典》第九百六十五條規(guī)定，衡量買方是否“跳單”的關鍵，在于買方是否利用了中介人提供的房源信息、機會等繞過中介方直接與第三方進行交易。實踐中主要考量以下幾個因素：1.委托人是否接受了中介人的服務；2.委托人是否利用了中介人提供的信息機會或者媒介服務；3.是否繞開中介人直接訂立合同。若認定構成“跳單”，則應根據(jù)具體案件情況判令買方支付相應報酬。

大部分“跳單”的目的主要是為節(jié)省中介費用的支出，若房源為公開信息，委托人系基于其他合理原因而簽訂合同，則可能不構成“跳單”。在不構成“跳單”行為時，根據(jù)《民法典》第九百六十四條規(guī)定：“中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。”人民法院一般從案件的實際情況出發(fā)，以中介方已提供的服務內容和支出費用等情況作為依據(jù)，酌定向中介方支付一定費用。

標簽：