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買二手房,將來中介費(fèi)能省好幾萬?5月8日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》,就二手房中介費(fèi)過高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題提出具體要求。

【資料圖】

5月9日,記者走訪青島多家房地產(chǎn)中介,目前市區(qū)二手房中介費(fèi)實(shí)際收取多在1.3%～2.25%,有中介已經(jīng)根據(jù)成交總價(jià)分檔定價(jià),也有區(qū)市正在執(zhí)行交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。

《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》明確要求,合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用,鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

同時(shí),嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道,公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單,列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額,由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。

另外,嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

《意見》還明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成?；痉?wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù),包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù),每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。

1

有的“分檔定價(jià)”

有的“可議可談”

青島的二手房中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?實(shí)際按多少收取?5月9日,記者走訪多家房地產(chǎn)中介了解到,目前房地產(chǎn)中介品牌各自執(zhí)行費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。部分中介表示:“在明碼標(biāo)價(jià)的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上,還可以再談?！?/p>

“300萬元以下的房產(chǎn),服務(wù)費(fèi)率最低2.25%；300萬元以上的房產(chǎn),服務(wù)費(fèi)率2.1%。”在市南區(qū)一家鏈家房地產(chǎn)中介,工作人員稱以300萬元為界,對(duì)服務(wù)費(fèi)率執(zhí)行分檔定價(jià)政策。

“中介費(fèi),對(duì)外宣傳是3%,實(shí)際執(zhí)行只有2%。”紹興路一家科威房地產(chǎn)中介的工作人員稱,中介機(jī)構(gòu)提供簽約、交易過戶、物業(yè)交割等服務(wù),其實(shí)跟房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)不大,因此沒有對(duì)服務(wù)費(fèi)率進(jìn)行分檔。當(dāng)記者追問中介費(fèi)可否再議,該工作人員表示“要向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)”。

記者又來到紹興路附近一家小型中介。“統(tǒng)一為2%,費(fèi)率可議可談,最低有過1.3%?！惫ぷ魅藛T褚女士強(qiáng)調(diào),“政策落地到執(zhí)行都需要時(shí)間,考慮買房想等新政策,不如直接跟中介談中介費(fèi)?！?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在實(shí)際收取費(fèi)用過程中,相關(guān)監(jiān)管部門當(dāng)前并未明確具體中介費(fèi)率,中介機(jī)構(gòu)僅需在服務(wù)過程中對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)即可。

對(duì)比國(guó)內(nèi)其他城市,青島的二手房中介服務(wù)費(fèi)率是否合理?記者搜索發(fā)現(xiàn),目前,北京市二手房中介費(fèi)上限為2.7%；南京中小型中介傭金基本在1%～1.2%,絕大多數(shù)由買家承擔(dān)；杭州中介二手房交易費(fèi)實(shí)行分檔累進(jìn)制,100萬元以下部分買賣雙方各1.5%,100萬元以上部分買賣雙方各1%。

2

市場(chǎng)“約定俗成”

賣家易轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用

意見提出,引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用,目前青島的實(shí)際情況如何?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),青島大部分地區(qū)都是由買方支付中介費(fèi)。“除非有業(yè)主非常著急賣房子?！辨溂曳康禺a(chǎn)中介工作人員告訴記者,有的業(yè)主急于用錢,有買家看好房源并對(duì)房屋總價(jià)無異議,唯獨(dú)對(duì)“雙邊付費(fèi)”抱有訴求,“我會(huì)跟業(yè)主商量,說明客戶訴求。一般著急出售的房源,業(yè)主不會(huì)因?yàn)槌袚?dān)部分中介費(fèi)而放棄成交。”

該工作人員表示,中介費(fèi)的交付經(jīng)常是雙方協(xié)商的過程,同時(shí)他強(qiáng)調(diào):“絕大多數(shù)業(yè)主還是選擇隨行就市,中介費(fèi)該誰出誰出。”

“此前很多年,房地產(chǎn)屬于賣方市場(chǎng),買賣雙方都習(xí)慣了這樣的規(guī)則,市場(chǎng)也已經(jīng)形成了這種所謂‘約定俗成’的情況。如果你讓賣家支付中介費(fèi),他就容易提價(jià),因此沒有規(guī)定指定房屋售價(jià),而且房主的報(bào)價(jià)實(shí)際上就是凈得價(jià)。”科威房地產(chǎn)中介工作人員表示,“只要給房主增加了費(fèi)用,房主往往會(huì)將其轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者?！?/p>

“我們也在鼓勵(lì)雙方共同承擔(dān)?！敝薪楣ぷ魅藛T褚女士認(rèn)為,隨著二手房行情的變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)正由之前的“賣方市場(chǎng)”變?yōu)椤百I方市場(chǎng)”,由買方全額支付中介費(fèi)的邏輯,正在慢慢發(fā)生改變。“目前,雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)的情況正在變多?！瘪遗刻嵝?買房時(shí)不要只注重是否雙方共擔(dān)。“有的房產(chǎn)看上去中介費(fèi)便宜、稅費(fèi)也便宜,對(duì)比才發(fā)現(xiàn)總價(jià)比周邊正常房?jī)r(jià)多了五萬多元,買二手房還是要對(duì)比成交總額?！?/p>

3

黃島“雙邊收費(fèi)”

大小中介都如此

最近一段時(shí)間,馮女士經(jīng)過海量挑選之后,看中市南區(qū)四川路附近一套100多平方米精裝三居室。當(dāng)她準(zhǔn)備簽約時(shí),另一家中介打來電話,推薦黃島一套面積約200平方米的花園洋房,稱中介費(fèi)買賣雙方共擔(dān)。

“只有黃島,賣家付一半,買家付一半。”記者走訪中,幾家中介明確表示,目前黃島已經(jīng)執(zhí)行“雙邊付費(fèi)”?！岸愘M(fèi)也是,個(gè)人所得稅誰產(chǎn)生的就由誰來負(fù)責(zé)。”中介工作人員褚女士告訴記者,多數(shù)區(qū)市的中介費(fèi)是房產(chǎn)中介向購(gòu)房者單邊收費(fèi)行為,黃島是個(gè)例外。

“鏈家在黃島實(shí)行的中介費(fèi)大約是2%,確實(shí)是買賣雙方‘一人一半’。”鏈家黃島某店業(yè)務(wù)經(jīng)理徐先生表示,目前各項(xiàng)傭金標(biāo)準(zhǔn)都基本透明化,大型連鎖中介的傭金比例稍高一些,有的是按房產(chǎn)價(jià)格區(qū)間來收取。“這些年來,我們店面一直按照中介費(fèi)‘一人一半’來執(zhí)行,其他一些大小中介也是這么執(zhí)行的。”徐先生告訴記者,“至于為什么會(huì)按照‘一人一半’,據(jù)我了解,多年之前有關(guān)部門給我們發(fā)過文件,后來就默認(rèn)了這個(gè)買賣規(guī)則?！?/p>

中介費(fèi)“一人一半”,對(duì)于買家是不是更劃算?徐先生表示,“省不省錢還真不好說,主要還是看賣家的態(tài)度,房?jī)r(jià)合適怎么都好說。如果賣家覺得不合適,很可能會(huì)在房?jī)r(jià)上加上這筆費(fèi)用?！?/p>

談及中介服務(wù)范疇,徐先生表示,大多數(shù)業(yè)務(wù)都包含在中介公司提供的服務(wù)內(nèi),因此沒有細(xì)分為“基本”和“延伸”,算是一攬子“打包”服務(wù)。

■延伸

規(guī)范房產(chǎn)中介不僅是合理收費(fèi)

加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)從業(yè)主體管理,合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi),嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)……《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》從十方面明確監(jiān)管措施,加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理,保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。

十項(xiàng)措施中,最受關(guān)注的就是有關(guān)中介費(fèi)如何收的問題。房產(chǎn)交易中介服務(wù)過程中存在的不同程度不透明、亂收費(fèi)、費(fèi)用畸高等現(xiàn)象,已經(jīng)被詬病已久,甚至成為民生痛點(diǎn)?！兑庖姟分忻鞔_要求,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用等。這些劃出的“條條框框”,無疑將給房產(chǎn)交易中介費(fèi)戴上“緊箍咒”。

合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用,將更有助于促進(jìn)二手房流通,助推去庫(kù)存化,減少老百姓的購(gòu)房租房成本。目前,我國(guó)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自行定價(jià)的,各地中介費(fèi)費(fèi)率并不一致,同一座城市的不同中介公司收費(fèi)也不完全相同。對(duì)于普通市民來說,降低中介費(fèi),就是實(shí)實(shí)在在地降低買房賣房和租房的成本。

當(dāng)然,房產(chǎn)中介亂象僅僅是收費(fèi)問題嗎?并不全是。規(guī)范房產(chǎn)中介,不能僅僅在費(fèi)用上“降”,更要在服務(wù)上“升”。只管收錢不談服務(wù),甚至花了錢還買了一肚子氣,在以往的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中,并不鮮見,這些房產(chǎn)中介亂象,亟待整治。

比如,由于從業(yè)門檻較低,經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。在一些城市存在不少黑中介,以低價(jià)房、虛假房源為誘餌,專門給租客或者買家挖坑。也有中介故意隱瞞房屋的抵押狀況,結(jié)果導(dǎo)致買家買到手后房子卻隨時(shí)有被查封的風(fēng)險(xiǎn)。在買賣二手房過程中,個(gè)人信息的保護(hù)以及電話營(yíng)銷的騷擾問題,也讓人們不勝其煩。更為嚴(yán)重的是,少數(shù)房產(chǎn)中介會(huì)利用手中的便利資源參與炒房,故意營(yíng)造緊張氣氛,讓真正的購(gòu)房人爭(zhēng)先搶房,形成房源短缺的假象,甚至造成部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲。

對(duì)于這些亂象的整治,不應(yīng)是籠統(tǒng)的,而應(yīng)該將經(jīng)紀(jì)服務(wù)全流程分成清晰的鏈條,對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié),都應(yīng)該明確服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),堅(jiān)持問題導(dǎo)向,突出保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益?！兑庖姟氛峭ㄟ^全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記、不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話等條款,有針對(duì)性地對(duì)相關(guān)行為進(jìn)行了規(guī)范和處置。說到底,兩部門的出手不僅對(duì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)而言是積極有力舉措,對(duì)行業(yè)進(jìn)一步有序發(fā)展同樣意義重大。

希望在具體執(zhí)行的過程中,十項(xiàng)措施能真正長(zhǎng)出“牙齒”,維護(hù)好老百姓的合法權(quán)益,讓買房賣房租房的煩心事少一些,幸福感強(qiáng)一些?！　　　　　　　?jù)《浙江日?qǐng)?bào)》

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