過去三年受疫情影響，青島各商鋪曾被要求停止營業，在青島即墨寶龍城市廣場租賃商鋪開設電玩城的潘先生也因此沒了收入，一直未如約向青島寶龍置業發展有限公司(以下簡稱：青島寶龍)交付租金。因租金問題未能協商解決，青島寶龍將潘先生訴至法院，要求支付租金、違約金等費用。經過兩次開庭審理，法院對該起因疫情而引發的房屋租賃合同糾紛，給出了因疫情停止營業期間租金減半的判決。
疫情停業店主沒收入租金付不起
2019年1月，潘先生與青島寶龍簽訂《主力店租賃合同》，自2018年12月1日起，租賃該商場1228平方米的商鋪開設電玩城，租賃期限為5年。第一年度雙方約定，潘先生每月應交租金36840元，第二年度起每月租金調整為39296元，同時雙方在合同中還約定了每月的綜合物業服務費為14736元。
【資料圖】
值得注意的是，合同中還明確了違約部分，若潘先生租賃期限不滿五個租賃年度的，應當支付解約前一個完整月度租金的6倍數額的合同解除損失賠償金。
起初，潘先生都如約按照合同約定交納租金，直到2020年1月24日，受疫情影響，商戶停止營業，直至2020年4月26日才允許商戶開業復工。3個月的停業，潘先生沒了收入來源，沒有積蓄再向青島寶龍交租金。
為此，青島寶龍多次向潘先生發送了租金及物業費催款函，同時將潘先生告上法庭，請求法院判決其支付2020年1月1日-11月20日的全額租金、綜合物業服務費、賠償金、延期占用費等。
一審店主敗訴
即墨區人民法院一審認為，青島寶龍與潘先生簽訂的主力店租賃合同是雙方真實意思表示，合法有效。根據租賃合同約定，潘先生逾期支付租金、綜合物業費等超過30日，且寶龍公司已向潘先生發送催款函、解除合同函等，寶龍公司有權解除合同。
按照雙方簽訂的合同，一審法院確認寶龍公司與潘先生簽訂的《主力店租賃合同》于2020年11月20日解除，判決潘先生支付寶龍公司2020年1月1日至2020年11月20日的租賃費419157.33元、前一個完整月度租金的6倍數額的合同解除損失賠償金235776元、未付綜合物業費157184元。并按每日2584元支付寶龍公司自2020年11月28日至商鋪實際騰空之日止的占有使用費，訴訟費由潘先生承擔。
店主稱疫情為不可抗力
對于一審判決，潘先生不服向青島市中級人民法院提起上訴。他表示，疫情屬于不可抗力，2020年1月25日-2020年4月25日期間，寶龍商場未提供任何物業服務，他租賃的商鋪也未進行經營，這期間的租金及綜合物業服務費應當予以免除。
此外，潘先生表示，即墨寶龍曾于2020年11月6日以線路檢修為由將租賃商鋪內停電，后又將鎖換掉，導致其沒有鑰匙，無法將房屋內的設備遷出。為此，潘先生曾多次找寶龍公司進行交涉，均被對方無理拒絕。在二審期間，潘先生提供了一段寶龍公司工作人員更換門鎖的視頻，證明實際上寶龍公司已對商鋪實際控制，因此潘先生表示不存在延期占用商鋪的情況。
值得一提的是，潘先生表示他與寶龍公司簽署租賃合同時，寶龍公司曾承諾不會在商場內招租其他經營電玩的商戶，但實際上寶龍公司卻在其租賃合同后又招租了兩家電玩的商戶，致其生意遭受嚴重打擊，再加上疫情影響，潘先生巨額虧損，才延期支付不了租金。因此潘先生認為寶龍公司主張的賠償金屬于失信在先，且明顯高于其實際損失，不應賠償此部分費用。
但潘先生的說法，寶龍公司并不認可，認為雙方簽訂的租賃合同中并沒有約定排他性條款，商場可以根據自身經營需要引進類似業態的商戶。其次，寶龍公司主張疫情不構成不可抗力，并表示疫情防控直接影響的是承租人不能使用承租的房屋，但在疫情期間該商場并未停止營業，且為維持商場的正常營業寶龍公司增加了消毒、測溫等防疫措施，實際導致物業成本增加，物業服務已提供。請求二審法院駁回潘先生的訴求。
二審法院公平判決租金減半
二審法院審理認為，疫情期間，商鋪無法正常營業，寶龍公司主張商場一直正常營業未提交證據，且與常理不符。如果停業期間租金、物業費損失由一方承擔則顯失公平，因此法院判決2020年1月25日至2020年4月25日共計91天，該期間潘先生的租金、物業減半支付。
此外，法院表示，根據雙方的《主力店租賃合同》中關于損失賠償金以及延期占用費的約定，損失賠償金的約定過高，對租賃者顯失公平，應調整為1.5倍為宜。
關于延期占有使用費部分，法院認為寶龍公司未能舉證證明系潘先生更換了門鎖，寶龍公司亦未采取將設備拉走另行保存及將店鋪再次出租等措施防止損失擴大，因此其主張的延期占有使用費不予支持。
綜上，青島市中級人民法院判決潘先生支付寶龍公司租賃費233308元、物業費137290元、并以寶龍公司起訴之日起，以370598元為基數按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率的1.5倍賠償寶龍公司利息損失。文/信網記者 顧青青
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