過去三年受疫情影響，青島各商鋪曾被要求停止營業(yè)，在青島即墨寶龍城市廣場租賃商鋪開設(shè)電玩城的潘先生也因此沒了收入，一直未如約向青島寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱：青島寶龍)交付租金。因租金問題未能協(xié)商解決，青島寶龍將潘先生訴至法院，要求支付租金、違約金等費用。經(jīng)過兩次開庭審理，法院對該起因疫情而引發(fā)的房屋租賃合同糾紛，給出了因疫情停止營業(yè)期間租金減半的判決。
疫情停業(yè)店主沒收入租金付不起
2019年1月，潘先生與青島寶龍簽訂《主力店租賃合同》，自2018年12月1日起，租賃該商場1228平方米的商鋪開設(shè)電玩城，租賃期限為5年。第一年度雙方約定，潘先生每月應(yīng)交租金36840元，第二年度起每月租金調(diào)整為39296元，同時雙方在合同中還約定了每月的綜合物業(yè)服務(wù)費為14736元。
【資料圖】
值得注意的是，合同中還明確了違約部分，若潘先生租賃期限不滿五個租賃年度的，應(yīng)當支付解約前一個完整月度租金的6倍數(shù)額的合同解除損失賠償金。
起初，潘先生都如約按照合同約定交納租金，直到2020年1月24日，受疫情影響，商戶停止營業(yè)，直至2020年4月26日才允許商戶開業(yè)復工。3個月的停業(yè)，潘先生沒了收入來源，沒有積蓄再向青島寶龍交租金。
為此，青島寶龍多次向潘先生發(fā)送了租金及物業(yè)費催款函，同時將潘先生告上法庭，請求法院判決其支付2020年1月1日-11月20日的全額租金、綜合物業(yè)服務(wù)費、賠償金、延期占用費等。
一審店主敗訴
即墨區(qū)人民法院一審認為，青島寶龍與潘先生簽訂的主力店租賃合同是雙方真實意思表示，合法有效。根據(jù)租賃合同約定，潘先生逾期支付租金、綜合物業(yè)費等超過30日，且寶龍公司已向潘先生發(fā)送催款函、解除合同函等，寶龍公司有權(quán)解除合同。
按照雙方簽訂的合同，一審法院確認寶龍公司與潘先生簽訂的《主力店租賃合同》于2020年11月20日解除，判決潘先生支付寶龍公司2020年1月1日至2020年11月20日的租賃費419157.33元、前一個完整月度租金的6倍數(shù)額的合同解除損失賠償金235776元、未付綜合物業(yè)費157184元。并按每日2584元支付寶龍公司自2020年11月28日至商鋪實際騰空之日止的占有使用費，訴訟費由潘先生承擔。
店主稱疫情為不可抗力
對于一審判決，潘先生不服向青島市中級人民法院提起上訴。他表示，疫情屬于不可抗力，2020年1月25日-2020年4月25日期間，寶龍商場未提供任何物業(yè)服務(wù)，他租賃的商鋪也未進行經(jīng)營，這期間的租金及綜合物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當予以免除。
此外，潘先生表示，即墨寶龍曾于2020年11月6日以線路檢修為由將租賃商鋪內(nèi)停電，后又將鎖換掉，導致其沒有鑰匙，無法將房屋內(nèi)的設(shè)備遷出。為此，潘先生曾多次找寶龍公司進行交涉，均被對方無理拒絕。在二審期間，潘先生提供了一段寶龍公司工作人員更換門鎖的視頻，證明實際上寶龍公司已對商鋪實際控制，因此潘先生表示不存在延期占用商鋪的情況。
值得一提的是，潘先生表示他與寶龍公司簽署租賃合同時，寶龍公司曾承諾不會在商場內(nèi)招租其他經(jīng)營電玩的商戶，但實際上寶龍公司卻在其租賃合同后又招租了兩家電玩的商戶，致其生意遭受嚴重打擊，再加上疫情影響，潘先生巨額虧損，才延期支付不了租金。因此潘先生認為寶龍公司主張的賠償金屬于失信在先，且明顯高于其實際損失，不應(yīng)賠償此部分費用。
但潘先生的說法，寶龍公司并不認可，認為雙方簽訂的租賃合同中并沒有約定排他性條款，商場可以根據(jù)自身經(jīng)營需要引進類似業(yè)態(tài)的商戶。其次，寶龍公司主張疫情不構(gòu)成不可抗力，并表示疫情防控直接影響的是承租人不能使用承租的房屋，但在疫情期間該商場并未停止營業(yè)，且為維持商場的正常營業(yè)寶龍公司增加了消毒、測溫等防疫措施，實際導致物業(yè)成本增加，物業(yè)服務(wù)已提供。請求二審法院駁回潘先生的訴求。
二審法院公平判決租金減半
二審法院審理認為，疫情期間，商鋪無法正常營業(yè)，寶龍公司主張商場一直正常營業(yè)未提交證據(jù)，且與常理不符。如果停業(yè)期間租金、物業(yè)費損失由一方承擔則顯失公平，因此法院判決2020年1月25日至2020年4月25日共計91天，該期間潘先生的租金、物業(yè)減半支付。
此外，法院表示，根據(jù)雙方的《主力店租賃合同》中關(guān)于損失賠償金以及延期占用費的約定，損失賠償金的約定過高，對租賃者顯失公平，應(yīng)調(diào)整為1.5倍為宜。
關(guān)于延期占有使用費部分，法院認為寶龍公司未能舉證證明系潘先生更換了門鎖，寶龍公司亦未采取將設(shè)備拉走另行保存及將店鋪再次出租等措施防止損失擴大，因此其主張的延期占有使用費不予支持。
綜上，青島市中級人民法院判決潘先生支付寶龍公司租賃費233308元、物業(yè)費137290元、并以寶龍公司起訴之日起，以370598元為基數(shù)按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率的1.5倍賠償寶龍公司利息損失。文/信網(wǎng)記者 顧青青
標簽： 寶龍公司 租賃合同 物業(yè)服務(wù)費
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