剛剛，廣州公共資源交易中心掛出一宗巨無霸宅地！
堪稱是科學城版本的蘭亭盛薈，而且起拍價只需要5777元/平！
(資料圖片)
地塊位于云埔街開創大道以西、廣深高速兩側，總用地面積18.88萬平，總建筑面積(住宅+商業）約50萬平。
這個巨無霸項目一共被分為5宗小地塊，2宗宅地被高速切割開，分為南北兩塊，住宅總建面約38.66萬平。
商業/寫字樓地塊同樣被分為南北兩塊，總建面約11.4萬平。
項目北面配有一個小學用地，班級規模原則上不少于24班。
地塊起拍價約28.9億元，上限價33.3億元，折合起拍樓面價約5777元/㎡。
對比一下，去年保利在科學城東拿下的地塊，也就是如今的保利錦上，成交樓面價約1.6萬/㎡。
一來一回，地塊起拍價就從1.6萬直接砍到了1/3，難不成這又是一宗可以躺著數錢的地塊？
非也，這塊地有幾個硬傷。
首先，這塊地最大特點是，被高速包圍。
可以看看航拍圖，高速直接在項目臉上。這也是為什么他有可能是科學城版本的蘭亭盛薈。
其它盤是地鐵上蓋，TOD項目；這塊地是“高速上蓋”，改名叫EOD（Expressway-oriented Development）。
這塊地指標和位置都還行，別的都好說，就是噪音無法避免，對于神經敏感的人來說，就是折磨。
而且，由于被高速包圍，雖然地塊容積率不高，但也很難把產品往改善上做，但離地鐵又很遠，屬于是兩頭不著地。
第二，項目建設指標比較復雜。
有一塊約500平的環衛用地，要建垃圾收集站；還要配建38665平的政策性住房，移交給政府。
此外，地塊的規劃和施工都受到嚴格限制。地塊總用地紅線范圍內有39687平方米涉及限建區，涉及限建區的用地須待國土空間規劃批復后方可建設。
第三，項目有很多隱藏成本。
開發商要承擔廣深高速蘿崗立交改造工程相關費用，包括改造立交、調整新建輔道、匝道、隔音降噪等等，成本很高，改造難度不小，要和高速合作。
同時，按照規劃要求配建市政道路，估算造價6442萬元；還要配建蘿崗立交改造項目上蓋景觀工程，估算造價2261.7萬元。
這個景觀工程會成為項目的不利因素。但是，如果能搞得好，把花園整很好看，噪音控制下去，未來可期。
雖然，地塊起拍價只有5777元/㎡，但這3個缺點下來，其實有很高的隱性成本，估計不會有太多房企參拍。
如果有國企來做，困難會少很多，民企見到這一堆條條框框估計會頭疼。
最后總結一下地塊，最大的殺招是價格，還配建小學，如果能在科學城卷出一個3萬/平，甚至2字頭的項目，不愁競爭力。
項目距離合生中央城、保利錦上、時代天韻的距離都不遠。
在科學城核心區缺乏新供應，購買力逐漸東移看向云埔時，能分到不少流量。而且，地塊周邊是工業區，可能會有一定購買力。
目前，科學城外圍售價在3.2-4萬/㎡。
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