停在小區內的電瓶車電池連續被盜物業是否應賠償？物業收費說漲價就漲價合法嗎？物業糾紛關系到物業公司的正常運營，更關系到人民群眾的安居樂業。近年來，物業糾紛案件數量明顯上升，物業問題成為不少市民關注的民生問題。1月3日，半島問法熱線聚焦市民身邊的物業糾紛，上海錦天城（青島）律師事務所的馬傳琪律師和張會會律師在線接聽市民來電普及相關法律知識，給市民支招。

上午9點30分，兩部熱線電話就響了起來。陳先生是某小區業主，他平時上下班的交通工具是一輛電動自行車，但是最近的遭遇卻讓他十分惱火。“我把車停在小區院內，但是電動自行車上的電池連續兩次被盜竊，車體也受損。”陳先生告訴接線律師，兩次盜竊發生后，他均有報警。“辦案民警調取涉案小區內5個監控，其中4個存在故障，而小區內的門衛也存在看守不到位情形。”

【資料圖】

“因為小區物業對監控的維護不到位，導致無法找到盜竊人員，同時物業工作人員不盡職，導致自己受到損失，這個損失物業是否應當承擔？”陳先生認為，物業公司作為提供物業服務的一方，在履行物業服務過程中存在嚴重失職，管理及維修失控，對陳先生的財產被盜應當承擔相應責任。“而物業卻表示并沒有收我電動自行車的停車費，因此不應承擔責任，我該怎么辦？”

馬傳琪律師表示，陳先生與物業簽訂的《房屋委托管理合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，各方當事人均應當按照合同約定履行各自的義務。“根據陳先生的描述，雖然物業公司表示并未收取過停車費，但是其作為物業服務企業，對小區負有相應的安全保衛義務，并且從監控損壞的情況看，物業在服務過程中沒有盡到相應的安全防范和巡視義務，其對于陳先生的車輛電池的被盜具有一定的過錯，應當承擔相應的責任。”

同時，馬律師表示，物業公司并非公安機關，其對小區的安保職責僅限于物業公共區域內防范性安全保衛活動，且電瓶車電池系被盜而遺失，并非物業公司的違約行為直接造成，物業公司僅系對合同義務的違反，而非對陳先生的人身、財產權利的直接侵害，故其僅應在訂立合同時可預見及能夠防止損害的范圍內承擔相應的賠償責任。

在馬律師解答市民來電的同時，另一部熱線電話也不斷響起，張會會律師也不斷解答市民來電。“我們小區是老舊小區，物業不經過業主商議私自漲物業費，違規變相收取停車費。”市民崔先生咨詢，這種情況業主應該如何維護自身權益？

張會會律師表示，按規定，物業費價格調整應經業主總人數、建筑總面積“雙過半”表決等法定程序。物業公司未經法定程序無權要求業主按照調整后價格交費。建議業主繼續與物業溝通，按照正常流程處理物業費調整事宜。同時，可以申請街道、社區介入，協商調解。

隨著城市化進程的加速，物業問題不再是一個冷門的話題，針對當天上午的來電，記者將一些典型的物業糾紛問題進行了整理，以供市民們參考。

問題1：小區物業服務很不到位，我可以不交物業費嗎？

市民崔女士反映自己所住的小區物業服務很不到位，小區環境衛生非常差，且小區安全存在問題。崔女士住在網點上一層，屋外的平臺總是堆積有雜物，樓上往下扔煙頭，多次引燃平臺上的雜物，引起火災。物業未能及時清理樓上住戶扔下的垃圾，也沒有及時地告知樓上的業主。崔女士之前繳納的物業費，物業公司也拒絕給開正規發票。當初的物業公司是由開發商指定的，崔女士與物業簽過《前期物業服務協議》，但簽完后自己手中并沒有協議，也不知道物業的收費標準。崔女士詢問律師，這種情況下自己是否可以不繳納物業費？

律師說法：根據相關法律法規規定：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。崔女士既然與物業公司簽訂了《前期物業服務協議》，那她以其手里沒有物業服務合同，不了解收費的標準為由，拒付物業費是很難得到法院支持的。崔女士認為物業公司提供的服務存在明顯瑕疵，那么一定要做好證據搜集。比如對于高空拋物問題，崔女士需要搜集證據，證明物業公司未進行提示、告知或采取其他必要措施，以此證明物業公司的服務未達到約定標準，這樣法院會酌情減免部分物業費，但崔女士想不繳納物業費是不可以的。

問題2：公共區域水管爆裂，導致家中被淹，損失該不該物業承擔？

2022年1月份某天凌晨4點，家住市南區某小區的劉女士家外面的公共區域走廊水管，因物業長期缺乏養護爆裂，導致大量污水涌入劉女士的家中。全家地板因水淹泡發生起鼓開裂、發霉異味。劉女士將現場損失拍照發給物業，以求說法。物業在了解事情經過后口頭承諾賠償，卻一拖再拖在長達10個月時間內，遲遲沒有結果。劉女士詢問律師這個損失是否應該由物業來承擔？

律師說法：行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。根據《消防法》第十八條第二款規定：“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。”劉女士所在小區的物業服務企業，對小區的設備、設施負有管理的義務和責任，應當按照上述法律規定履行消防設施的維護管理義務。現因為房屋樓道消防栓破裂漏水，造成劉女士財產損失，物業公司應當承擔侵權責任。

建議劉女士保存好受損物品的發票、購銷合同、修理費用憑證、現場照片等證據，以備維權之用。如雙方對賠償金額無法達成一致，需共同委托或者在訴訟中通過法院委托有資質的價格評估機構對損失數額金額評估鑒定。

問題3： 與原物業公司的合同已經到期，該物業還能要求業主繳納物業費嗎？

市民李先生所住小區與原有的物業公司服務期已滿，現在業主委員會已經與另一家物業公司簽訂了服務合同。目前新物業公司還沒有入駐，原物業公司卻讓李先生等業主繳納物業費。李先生詢問律師，既然與原物業公司的合同已經到期，該公司還可以要求業主繳納物業費嗎？

律師說法：根據相關法律法規規定：物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。李先生小區原物業公司服務合同雖已自然終止，但在新的物業公司進場前，物業公司仍繼續為小區提供物業服務，因此向業主收取物業費是合理合法的。

問題4：物業公司對業主的裝修未履行監督義務，是否應該對財產損害承擔賠償責任？

市民劉先生購買的房屋為毛坯房，向小區物業公司繳納了5000元的裝修保證金后，劉先生對自己的房子進行了裝修。這期間樓上的住戶也都對自己的房屋進行裝修。裝修結束后，劉先生家多次發生污水跑冒，致使其房屋遭到污水浸泡，部分家具、沙發、地板受到損壞。為此，劉先生多次對該衛生間下水管道進行疏通，疏通期間維修人員從該樓2樓樓頂處排水管橫管彎頭部位掏出大量砂石、裝修垃圾及部分兒童玩具，后劉先生將該衛生間下水管道予以封堵。封堵至今未再發生污水跑冒情況，樓上業主亦無污水跑冒情況反饋。據了解其他業主裝修前都繳納了裝修保證金，劉先生咨詢律師，物業公司收錢后并沒有對業主裝修履行監督義務，自家的損失物業公司是否應當承擔責任？

律師說法：劉先生以及其他業主在裝修前與物業公司簽訂了相關的合同，并繳納了裝修保證金。根據與物業簽訂的合同可知，物業公司對業主裝修應有巡查、要求整改的義務，對影響公共利益的裝修應及時進行勸阻。目前物業公司沒有證據證明其對業主裝修已盡履行裝修管理的義務，存在一定過錯，故應對管道堵塞承擔部分賠償責任。至于樓上的其他業主使用排水管道存在不當，因排水管道系全體業主共有，使用人在共同使用共有管道時應盡到合理使用的注意義務，以保證管道暢通公共設施正常使用。劉先生以及樓上其他業主在那段時間內均已對自家房屋進行了裝修，現堵塞排水管道的雜物來源無法確定，亦無法確定行為人，故已裝修業主的裝修行為均存在造成損害后果的可能性。因此，各業主在不能舉證證明其在裝修期間采取必要措施的情況下應對涉訴管道堵塞承擔一定責任。劉先生作為共用管道的使用人，其管道堵塞的衛生間墻壁存在拆砸的情況，也存在一定過錯。根據以上情況，劉先生家因污水跑冒造成的損失應該由小區物業公司、樓上裝修的業主以及劉先生本人共同承擔。

問題5：物業給業主停水停電，合法嗎？

孫先生來電反映，因為自己對小區物業的服務水平存在質疑，要求物業提升服務水平自己再補交物業費，但是物業擅自給自己停水停電，是否違法？

律師說法：如果停水停電的原因是業主欠交物業費，物業公司此舉是違規的。根據《山東省物業管理條例》第六十四條規定，物業公司不得采取停水停電的方式催交物業費。律師建議，可以與物業溝通，要求恢復供水供電。如果是物業公司違規停水停電且拒不恢復供應，可以向其主管單位住建局投訴。

問題6：車輛在車位內被刮擦，物業是否要擔責？

李女士的租了物業的車位，車輛在車位多次被刮蹭，找不到肇事車輛，物業表示不管，李女士質疑，“每個月收取的車位費及車輛管理費是做什么用？”李女士詢問，因為物業存在失職，要求物業賠償車輛維修費用是否合理？

律師說法：根據《物業管理條例》第三十五條規定，物業公司應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業公司未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業公司收取車位費及車輛管理費，應盡到恰當的管理義務，如因物業公司失職造成車輛損失，應當承擔賠償責任。

問法感悟：

馬傳琪律師：物業管理起源于工業革命時期的英國，起初是為了緩解房屋破損嚴重、居住環境日趨惡化等社會問題。時至今日，物業管理的內涵大大豐富，而物業公司與業主之間的關系卻相當緊張，圍繞物業關系產生的糾紛此起彼伏。從近年的司法實踐來看，法院一方面突出了業主的物業費繳納義務，明確不能因房屋質量、開發商違約、業主未曾實際居住、業主未以個人名義簽訂物業合同、物業公司一時性的服務措施不到位等原因而拒繳物業費；同時也對物業公司的各項服務提出了更高要求，在責任認定上，由于第三者給業主造成損失，要求物業公司承擔部分賠償責任的案例比比皆是。以上現象均可說明，服務的專業化、人性化、常態化將是物業管理未來的發展趨勢，而隨著公有區域的商用開發，業主與物業公司之間的關系正在從單純的提供服務、收取費用向合作開發、互利共贏的形態轉變，增進彼此的理解，共同提高社區居住環境才是長遠之道。

張會會律師：物業領域涉及多種類型的訴訟，最典型的是業主拖欠物業費導致的糾紛。此類糾紛的根源，又往往是物業服務質量爭議。在實踐中，法院的總體觀點是，業主應正常支付物業費。如果業主確有證據表明物業公司確實存在嚴重的服務瑕疵，會酌情判決按折扣比例支付物業費。物業公司應積極收集業主針對物業服務提出的意見建議，為小區提供更好的物業服務。以此降低拒繳費比例。業主與物業公司之間應保持良性溝通，有問題及時反饋。如確有必須通過司法途徑解決的問題，需要注意通過拍照、錄像等方式保留證據。

相關判例：物業服務人追繳車位服務費，如何確定是否超過訴訟時效

基本案情：

2020年8月，某物業管理公司起訴姜某要求其支付2008年至2015年小區車位服務費。姜某辯稱2014年年底其已經賣掉涉案房屋和車位，且訴爭期間車位服務費已經超過訴訟時效。訴訟中，某物業管理公司表示，其對姜某搬離涉案房屋不知情，不知道姜某新住址，雙方未對涉案房屋進行物業交割；其曾電話聯系姜某，未接通；其持續提供服務，快遞單證明其在持續追繳欠費。姜某認為，某物業管理公司在對其賣掉涉案房屋完全知情的情況下，即便繼續向該房屋地址發快遞，亦不能視為有效送達。

裁判結果：

法院生效判決認為，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。一審中姜某明確提出訴訟時效抗辯意見，雖然某物業管理公司提交催繳車位服務費的快遞單，但是，該快遞單沒有顯示郵寄結果和簽收信息，某物業管理公司亦不能就其主張的曾經通過電話形式催繳欠費一事提交相應證據予以證明。

此外，快遞單所載收件地址的房屋，以及涉案車位已于2014年12月由姜某名下變更為案外人，且根據某物業管理公司提供物業服務的情況，其對于涉案房屋產權變更應當知情。故法院對于其按照姜某原房屋地址郵寄催繳通知的行為，難以認定為合理催繳。至本案起訴之日即2020年8月，某物業管理公司訴訟請求已經超過法律規定的訴訟時效，不應得到支持。

要點提示：

訴訟時效制度是權利人在法定期間內不行使權利即喪失請求人民法院依法保護其民事權利的法律制度。法律保護民事主體在訴訟時效的有效期間內的勝訴權，超過訴訟時效起訴可能帶來敗訴風險。向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年，法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。

標簽： 物業公司 物業服務 賠償責任