最近，半島都市報、半島新聞客戶端推出“問診島城物業(yè)糾紛”系列報道以來，不少市民通過多種方式吐槽“小區(qū)里的那些事”，物業(yè)人員身兼多職、半路出家、良莠不齊等成為反映較為集中的問題。

記者采訪了解到，數(shù)年前曾有在逃人員“混入”島城某物業(yè)公司從事保安工作，后被警方抓獲歸案。針對當前部分崗位門檻較低等問題，法律界人士建議，盡快采取措施補齊短板，對入職人員進行適當?shù)谋尘罢{(diào)查。

(資料圖片僅供參考)

對此，青島市住建局在相關(guān)答復中明確表示，島城將逐步建立從業(yè)人員信用檔案制度，并繼續(xù)加大培訓力度提高從業(yè)人員素質(zhì)。

>>>調(diào)查

小區(qū)管家身兼多職

“我們小區(qū)現(xiàn)在由管家負責保潔工作，但衛(wèi)生狀況難以令人滿意。”最近，一位家住城陽區(qū)宏通路9號碧桂園小區(qū)的業(yè)主向記者反映，該小區(qū)原本每棟樓都有專門的保潔人員，但后來改由管家負責衛(wèi)生，現(xiàn)在鄰居們在業(yè)主群里反映物業(yè)不作為，樓道里堆滿紙殼，步梯都是煙頭和易燃物品，物業(yè)只回復一句“收到”。他說，還有業(yè)主反映電梯經(jīng)常出現(xiàn)故障，就在前幾天，有人被困電梯半個多小時，多次按鈴求助卻無人回應，物業(yè)公司對此不管不問。

碧桂園小區(qū)地下停車場，線纜墜落在地面上，存在一定的隱患。

7月15日，記者在碧桂園小區(qū)看到，部分地下車庫存在地面少量積水、線纜隨意擺放等問題，一些樓座出入口處散落著煙頭、糖紙等垃圾。一樓信息欄顯示，管家服務內(nèi)容包括投訴處理、咨詢解答、品質(zhì)巡檢、保修服務、溝通協(xié)調(diào)、便民服務等。一位正在忙碌的管家向記者證實，從去年七八月份開始，該小區(qū)實行管家保潔一體化，一名管家負責三棟樓的衛(wèi)生清潔工作，每天打掃樓內(nèi)公共區(qū)域衛(wèi)生。

記者在小區(qū)物業(yè)服務中心附近看到，不時有物業(yè)人員扛著梯子騎著電動車經(jīng)過。工作人員告訴記者，小區(qū)一共有27棟樓座、3000多戶居民，衛(wèi)生保潔方面基本上可以應付，但工程維修方面人手比較緊張。他稱，目前工程部只有七八名員工，但日常換燈泡等維修工作非常多，眼下正在招人。至于為何讓管家從事保潔工作，他表示此舉是為了更加貼近業(yè)主，“提供更好的服務。”

“目前，身兼數(shù)職確實是不少物業(yè)工作人員普遍面臨的問題。”7月15日，江西路一小區(qū)物業(yè)工作人員劉女士告訴記者，她負責的這個小區(qū)有400多戶居民，一共配備了一名經(jīng)理、一名工程人員、一名客服、一名主管兼核算。“因收費偏低，物業(yè)公司只好采取減員增效。”劉女士向記者道出了背后的實情。

記者注意到，一些物業(yè)公司在參加招投標時，也會明確地拿出“兼職方案”。例如，在島城某小區(qū)選聘物業(yè)期間，一家物業(yè)公司提出，維修、綠化人員兼職門崗值班，實行三人輪轉(zhuǎn)值班，“鑒于物業(yè)費太低，如果中標，項目主管會在門崗提供日常接待服務，也兼職日間門崗部分工作。”

“半路出家”并不少見

今年初，嶗山區(qū)九水東路605號龍澤書苑麗嘉物業(yè)將門頭網(wǎng)點電費從0.75元上調(diào)到0.99元，業(yè)戶們選擇拒交，物業(yè)采取停電措施，結(jié)果引發(fā)投訴。沙子口市場監(jiān)督管理所工作人員介紹，該物業(yè)公司新任經(jīng)理之前未從事過物業(yè)工作，對相關(guān)政策不太了解。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，像上述小區(qū)物業(yè)經(jīng)理一樣“半路出家”的從業(yè)者并不少見。7月15日下午，在城陽區(qū)棘洪灘街道碧桂園小區(qū)，57歲的物業(yè)工作人員肖女士告訴記者，她是北萬社區(qū)居民，目前租住在碧桂園小區(qū)，來到這家物業(yè)公司上班還不到一個月。“之前，我在別的企業(yè)上班，干的也不是物業(yè)工作。”肖女士直爽地說。

碧桂園小區(qū)，物業(yè)人員正在清運垃圾。目前，小區(qū)樓座保潔工作已交由管家負責。

記者發(fā)現(xiàn)，之所以“跨界”現(xiàn)象較為常見，與許多物業(yè)公司的招聘要求有關(guān)。比如，一些物業(yè)公司在招聘中注明相關(guān)崗位“不限學歷”“不限經(jīng)驗”。青島匯豪物業(yè)服務有限公司招聘啟事顯示，客服管家崗位要求“大專以上學歷，溝通表達能力強，有較好的服務意識和職業(yè)素養(yǎng)，有較好的抗壓能力，有自我學習的能力。”青島晟達誠物業(yè)管理有限公司對客服主管職位的要求則是，“55歲以內(nèi)，溝通能力好，親和力強，會用電腦、有同崗位工作經(jīng)驗、抗壓力強”。廣廈物業(yè)一位工作人員在電話中告訴記者，應聘保安直接過去面試就行。

“物業(yè)公司服務崗位很多，比如客服類人員等崗位，一般對工作經(jīng)驗、技能等要求并不高，不少應聘者是重新回歸職場的寶媽一族，或者是一些已退休人員。”采訪中，江西路一小區(qū)物業(yè)工作人員劉女士向記者透露。“不過，我們一般在招聘工程人員時，會要求對方必須要有電工證等資格證。”

“除了保潔等少數(shù)崗位，物業(yè)公司其實是有門檻的。”7月18日，市北區(qū)物業(yè)協(xié)會相關(guān)工作人員向記者表示，每家物業(yè)公司的情況都不一樣，物業(yè)費標準、服務合同等也會對相關(guān)崗位提出具體要求，比如，不少高檔小區(qū)會要求保安人員為退伍軍人，還會有年齡限制。此外，電工、消防、電梯、監(jiān)控等崗位都需要具備相應的資格證。不過，她同時坦言，“一些老舊小區(qū)，物業(yè)費上不去，物業(yè)公司只能降低品質(zhì)。”

小區(qū)內(nèi)上演全武行

按理，物業(yè)人員與業(yè)主原本是服務與被服務的關(guān)系，然而，在現(xiàn)實生活中，一些小區(qū)頻頻上演“全武行”。

2017年7月6日17時許，被害人宋某駕車從黃島某小區(qū)南門進入小區(qū)時，與時任該小區(qū)保安的被告人袁某某發(fā)生爭執(zhí)，宋某將車停下后，又返回小區(qū)南門崗亭找袁某某理論，后雙方在崗亭內(nèi)發(fā)生廝打，袁某某打了宋某一拳，致宋某倒地右脛腓骨粉碎性骨折。經(jīng)鑒定，被害人宋某損傷構(gòu)成輕傷一級。公安機關(guān)接到報警到現(xiàn)場后雙方當事人均已離開。民警根據(jù)監(jiān)控視頻和其他證據(jù)，將該案嫌疑人列為網(wǎng)上逃犯，2018年6月8日，袁某某被抓獲。袁某某故意傷害他人身體致一人輕傷，其行為構(gòu)成故意傷害罪，被判處有期徒刑一年。

2019年6月1日14時30分許，被告人萬某在市北區(qū)瑞昌路某小區(qū)崗亭執(zhí)勤時，誤認為張某是拾荒者，將張某所撿拾的廢品扔掉，后張某在崗亭內(nèi)與萬某發(fā)生爭執(zhí)，萬某抓住張某的右腿強行將其拖拽出崗亭，致張某左腿受傷。經(jīng)法醫(yī)鑒定，被害人張某左側(cè)股骨粗隆間骨折構(gòu)成輕傷二級。經(jīng)鑒定，被告人萬某患有精神分裂癥，系限定刑事責任能力。案發(fā)后，萬某所在物業(yè)公司一次性支付被害人張某賠償款15萬元。二審中，法院判決上訴人萬某犯故意傷害罪，免予刑事處罰。

一起起暴力事件背后折射出行業(yè)痛點。“備案不全、登記不認真，也沒有進入門檻的要求，導致很多物業(yè)從業(yè)人員都是老弱殘將，出現(xiàn)問題他們解決不了，大部分是今天打魚明天曬網(wǎng)。”青島市人大代表、山東魯寧律師事務所主任張力軍告訴記者，因?qū)彶椴粐溃性谔尤藛T也混進小區(qū)從事物業(yè)工作。數(shù)年前，他曾了解到這樣一起案件：一名在逃人員在島城某物業(yè)公司從事保安工作三四年，后被警方緝拿歸案。“當時進入物業(yè)公司應該是用的假身份證。”張力軍說。

待遇不高頻遭吐槽

面對記者采訪，不少物業(yè)公司工作人員也滿腹委屈，提高工資待遇成為他們共同的期盼。

城陽一小區(qū)物業(yè)客服人員告訴記者，由于增加了一部分工作內(nèi)容，他現(xiàn)在的工資上調(diào)了1000元，但只要被業(yè)主投訴，公司就會扣錢，實際到手工資也就四五千元，跟原來相差不大。

7月15日，在李滄人力資源市場，工作人員告訴記者，目前有多家物業(yè)公司在此招聘。這些招聘單位包括國運、中天恒、廣廈、新天等10余家公司，涉及保潔、保安、內(nèi)勤、電工、綠化等崗位。

青島新天物業(yè)公司招聘啟事稱，“即墨一小區(qū)招聘保潔和主管，男女不限，2700－4000元／月，月休2天。”該公司趙經(jīng)理介紹，目前主管崗位已招滿，保潔人員要求年齡60歲以下，之前是月休2天、工資2700元，現(xiàn)在改為月休4天、工資2600元。廣廈物業(yè)工作人員告訴記者，該公司保安員月工資2000-2400元，上12小時、休24小時，目前已招滿。中天恒物業(yè)工作人員介紹，車場秩序員上二休一，工資不到3000元，該崗位已招滿。海悅東林物業(yè)招聘啟事顯示，工程維修人員月工資3000-4000元，保潔員月工資2500-3000元，物業(yè)客服兼核算員月工資2600-3400元，秩序維護員月工資2400-4500元。

“經(jīng)常面對個別業(yè)主的刁難，成天承受著來自工作和家庭的雙重心理壓力，物業(yè)工作者大多數(shù)為上有老下有小的女性，關(guān)鍵是工資太低，所以留不住人。”江西路一小區(qū)物業(yè)工作人員劉女士告訴記者，她身邊就有好幾個同事因為干得不開心，跳槽去了別的公司。“多數(shù)客服人員扣除五險一金后不到三千元。”她說。

長華（山東）不動產(chǎn)服務有限公司孫經(jīng)理坦言，待遇低、人員流動性強，已成為許多物業(yè)公司面臨的一大難題。他說，青島物業(yè)行業(yè)經(jīng)理級工資水平各區(qū)市不一樣，西海岸和膠州為10000元左右，市南、嶗山為8000元左右，市北為6000元左右，總體薪資水平比濟南、煙臺差了不少。“與外來地產(chǎn)物業(yè)相比，本土物業(yè)經(jīng)理和一線員工薪資水平分別低3000元和2000元左右。”

>>>建議

物業(yè)人員上崗前

先辦理登記手續(xù)

青島市人大代表、山東魯寧律師事務所主任張力軍律師認為，物業(yè)從業(yè)人員的履職情況直接關(guān)系到服務區(qū)域的安全，而服務區(qū)域的安全又關(guān)系到整個社會治安秩序的平穩(wěn)。他認為，目前物業(yè)從業(yè)人員存在多個方面的問題。

張力軍分析，一方面，入職門檻太低，多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)對從業(yè)人員無學歷要求，導致大多數(shù)人員文化程度不高，且低齡和老齡人員居多。另一方面，物業(yè)服務企業(yè)聘用職員手續(xù)較為簡單。因種種原因，物業(yè)服務企業(yè)招聘流程過于簡化，忽視對入職人員身體健康狀況、身份信息以及過往職業(yè)生涯等進行核對，不能充分有效了解從業(yè)人員基本信息和相關(guān)過往經(jīng)歷。他認為，物業(yè)從業(yè)人員在為業(yè)主提供物業(yè)服務期間，可獲取業(yè)主的部分信息以及生活習慣，具有不穩(wěn)定因素的人員在物業(yè)服務企業(yè)任職，對小區(qū)業(yè)主的危害性較大，不利于社會穩(wěn)定。

“物業(yè)工作人員和業(yè)主之間的關(guān)系太過緊密，對每個業(yè)主的家庭情況都了解的非常清楚，所以要對物業(yè)人員的身份及從業(yè)資格進行嚴格審查，看其是否具備從事物業(yè)服務的條件。”張力軍說。此外，現(xiàn)階段物業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)水平和個人綜合素質(zhì)均處于低水平階段。多數(shù)物業(yè)從業(yè)人員未接受過專業(yè)的培訓，缺少對物業(yè)管理專業(yè)的了解，缺乏組織紀律性，法制觀念弱，安防意識低。

針對上述現(xiàn)象，張力軍提出多條建議。首先，物業(yè)企業(yè)應采集入職人員相關(guān)信息，并對其過往職業(yè)生涯進行核對，進行適當?shù)谋尘罢{(diào)查。物業(yè)從業(yè)人員上崗前，由其所在物業(yè)企業(yè)填寫從業(yè)人員信息登記表，至主管部門辦理登記手續(xù)后方可上崗。其次，加強物業(yè)從業(yè)人員培訓，全面提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會職能作用，對物業(yè)從業(yè)人員分層次、多渠道、多種方式組織開展線上線下專業(yè)技能培訓工作。加大對物業(yè)從業(yè)人員有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)、政策規(guī)定的宣傳教育，大力加強物業(yè)服務企業(yè)文化建設(shè)、提高人文關(guān)懷度，減少人員流動性。

>>>回應

建立從業(yè)人員

信用檔案制度

去年4月，針對張力軍代表提出的建議，青島市住建局會同市公安局、市人社局認真研究后進行了答復。

市住建局表示，隨著物業(yè)行業(yè)的迅猛發(fā)展，本市物業(yè)服務從業(yè)人員數(shù)量也在不斷增加，為社會創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，但同時物業(yè)管理工作崗位一線工作人員中，也普遍存在學歷偏低、年齡偏大、業(yè)務技術(shù)及法律知識掌握不夠等現(xiàn)象。這些問題都制約著物業(yè)行業(yè)服務質(zhì)量的提高，影響著業(yè)主的滿意度，也嚴重阻礙了行業(yè)的發(fā)展。針對上述問題，擬從多個方面開展工作。

專家分析，入職門檻太低，導致大多數(shù)物業(yè)人員文化程度不高，且低齡和老齡人員居多。

逐步建立從業(yè)人員信用檔案制度。根據(jù)青島市物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定，起草擬定《物業(yè)項目經(jīng)理信用檔案辦法》，將項目經(jīng)理作為物業(yè)服務企業(yè)主要管理人員之一，將其履職情況納入個人行業(yè)信用檔案，同時延伸至其所屬企業(yè)信用評定。促使物業(yè)企業(yè)重視項目經(jīng)理選人、用人工作，培養(yǎng)項目經(jīng)理惜崗、愛崗責任，提高項目管理水平。

繼續(xù)加大培訓力度，提高從業(yè)人員素質(zhì)。自2019年起，青島市住建局開始組織舉辦“青島市物業(yè)管理知識大講堂”，邀請專業(yè)講師系統(tǒng)、全面、專業(yè)的對行業(yè)人員進行培訓，力爭通過3-5年時間，實現(xiàn)全市物業(yè)項目經(jīng)理黨建理論學習和業(yè)務技能培訓全覆蓋，建立起一支立場堅定、業(yè)務嫻熟、為民服務本領(lǐng)和社會評價較高的項目經(jīng)理人才隊伍。市人社部門也加大了一線物業(yè)從業(yè)人員的培訓力度，多舉措支持物業(yè)企業(yè)開展新錄入人員崗位技能培訓、新型學徒制培訓、“金藍領(lǐng)”培訓，助力物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

市公安部門也將開展物業(yè)企業(yè)保安隊伍清理整頓工作，發(fā)現(xiàn)保安員不符合《保安服務管理條例》和有關(guān)法規(guī)、文件要求的，及時責令調(diào)離保安崗位，切實維護物業(yè)服務保安隊伍純潔性。針對在各類檢查中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)和人員違法違規(guī)行為，及時督導相關(guān)區(qū)市物業(yè)管理部門將其不良信息記入企業(yè)信用檔案，聯(lián)合多部門懲戒。

>>>分析

物業(yè)成本不斷攀升

有的變相降低標準

7月15日，青島市物業(yè)服務保障中心相關(guān)工作人員向記者表示，物業(yè)費低導致物業(yè)行業(yè)收入低。這位工作人員說，物業(yè)公司的收入來源只有物業(yè)費和車位服務費，一般按每車位地上每月30元、地下每月50元收取，小區(qū)公共收益部分，物業(yè)公司可按照20%提取管理費，也有物業(yè)公司通過提供增值服務來拓寬收益渠道，比如家政、代賣、直購等。從2012年以來，物業(yè)費多年未漲，指導價一直沒變過，但社平工資和物價成本每年都在漲，對于物業(yè)公司來說，收入是一定的，但是成本在不斷攀升，所以很多物業(yè)公司在物業(yè)費不漲的情況下只能變相地降低標準，“原本是個年輕小伙兒在值班站崗，后來慢慢地就變成了四五十歲的大齡人員。”

該工作人員分析說，有的物業(yè)公司會給全體業(yè)主提供一個額外的生活品質(zhì)基金，這部分款項其實來自地產(chǎn)商。一些大地產(chǎn)商為了維護品牌形象，每年都會對物業(yè)公司進行補貼，這對行業(yè)發(fā)展并不利，因為這不是物業(yè)公司通過自循環(huán)獲取的利潤。如果過幾年地產(chǎn)不景氣了，不能給予物業(yè)補貼，物業(yè)沒有了收入來源，很多社區(qū)活動就少了，業(yè)主獲得感就會變少。“不只是全國大的物業(yè)品牌，本地大品牌也是如此，如果沒有這部分補貼，物業(yè)公司很難實現(xiàn)盈利。地產(chǎn)商這樣做主要是為了增加用戶粘性，讓業(yè)主買第二套房子時還會選擇這家品牌。”

該工作人員表示，物業(yè)公司按合同提供服務做到質(zhì)價相符，業(yè)主要樹立花錢買服務的意識，按約定繳納物業(yè)費，雙方雙向促進才能讓物業(yè)行業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。業(yè)主只有積極繳納物業(yè)費，才能保證物業(yè)企業(yè)的收入來源，從而按合同提供高質(zhì)量的服務。物業(yè)企業(yè)也要盈利，而且大多數(shù)都是私企，物業(yè)按照合同服務首先要保證利潤，不大可能賠錢干活。“任何企業(yè)都會追求利潤點和長期運營，不會為了利潤而放棄長期運營，或者為了長期運營而虧本，這都是不長遠的。”

標簽： 物業(yè)公司 從業(yè)人員 工作人員